美REITs评价低 绝佳买点到

通膨及全球央行升息等变数，导致景气出现衰退疑虑，据歷史经验显示，美国REITs最佳投资时机，出现在景气谷底衰退期和景气好转初復甦期，原因在于虽然此时的租金或许还在下滑，但当景气开始出现回温时，房市需求也随之回升，带动不动产价格上涨，加上公债殖利率走降，有利REITs估值提升。

据统计，自2000年以来，衰退期布局美国REITs指数持有12个月，报酬率达10.8％，復甦期布局美国REITs指数持有12个月，报酬率达20.4％。投信法人表示，目前美国REITs修正幅度已大，评价来到相对低点，绝佳买点到。

台新北美收益资产证券化基金经理人李文孝指出，由于REITs价值等于预期租金收益折现值，加上持有不动产资产价值，故REITs价格理论上将与房地产景气、房价及租金呈正向关系，而与利率走势呈现反向，当利率上升时，REITs估值被挤压，而当利率下降时，REITS估值则将提升。

整体商用不动产的承租率皆在良好位置，租金增长虽将放缓，不过部分产业如工业、医疗、通讯、资料中心都维持超过5％成长，自助仓储、住宅、零售、旅馆则3％至5％成长。美国REITs去年跌幅高达27％，仅次2008金融海啸，主因还是升息造成评价的下挫，非产业基本面的问题，目前美国REITs市场整体NAV折价10％，未来一年的本益比约17倍，股利率达4.0％，评价上极具吸引力。

群益道琼美国地产ETF基金经理人李钰涵认为，REITs股利发放率去年开始提高，目前仍在歷史较低水准，未来发放率将持续回升。股利未来二年成长预估将保持5％至6％水准，稳住股利率在4％水准，能提供给投资人稳定的现金流。

偏科技型的REITs加上工业型REITs更受青睐，及数据中心是支持云端数位工具的基础设施刚性需求，因长期趋势需求更多容量，可取代性低，收取租金更加稳定，获利具成长性。美国房地产目前评价在较低位置，高股利率及具防御性的特性可吸引市场资金，建议逢低加码或採取定期定额布局美国地产ETF。