观念平台－REITs长期投资人的新选项

如何有效导引人寿保险业之长期资金投入国内重要公共建设，是金融监理政策的重要课题之一，近期修法开放投信业募集不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs），似乎往前迈进一步，不动产持有人将不动产所有权交付给信托公司，信托公司再将不动产所有权证券化，于资本市场进行募资与交易，将REITs视为不动产「ETF」（Exchange Traded Fund，指数股票型基金）。

■国内投资标的增加，可扩大寿险与退休基金的参与度

就买方市场分析，长期投资人（如人寿保险公司与退休基金等）累积庞大资金，受限于国内投资标的收益与类型，保险业资金因而高比例进行国外投资，相信政府积极推动与增加台币固定收益投资工具，如REITs不动产证券化投资标的，发行机构从银行扩充至投信产业，可以有效扩大市场参与规模。

寿险业资金投资不动产市场，受到政治经济因素与市场利率影响显着，同时监理法规有最低收益率限制，寿险公司参与投信业所发行REITs，若可达到合理收益，考量市场相对较低的投资风险与较佳的流动性，将可以符合资金去化效果，同时除机构法人外，风险承受度高的一般自然人可以参与投资REITs，提供多样化投资选择。

不动产证券化分为REIT与REAT，REIT将不动产所有权分割为股权，投资人收入来源包括租金收入及增值利益，REAT则将不动产化为债权，有固定年利率，投资人在约定期限内分期拿回利息及本金。推广固定收益性质投资工具，可使保险业有更多投资标的。事实上，并非所有寿险公司都具备资源评估公共建设投资，且其涵盖范围广泛，各有不同特性，目前寿险直接投资主要专注于已相当熟悉之太阳能与地上权开发，公共建设项目仍较少参与。

任何投资都必须考量风险与报酬，REITs优点在于投资标的有明确收益，然而，因为不动产市场对于利率具有高度敏感性，利率调升或调降会对不动产市场产生重大影响，升息时不动产市场的流动性与收益可能下滑，获利将面临重大风险。

■信托型与基金型REITs双轨运行，提升灵活度

将不动产投资信托纳入「证券投资信托及顾问法」，加入以基金架构发行REITs制度，活络不动产证券化市场，加上现行「不动产证券化条例」採信托架构投资方式，台湾REITs将以基金与信托双轨架构运行。信托型REITs由受托机构须为信托业发行受益证券、保管REITs资产，符合信托业规范仅银行，基于不动产管理专业需求，因此将标的委托给管理机构。基金型REITs则需由不动产管理专业的不动产投资信托事业，或是获得许可的证券投资信托事业发行与管理资产，并且分离保管、管理责任，REITs资产则由信托业负责保管监督，权责划分明确。

台湾增加不动产投资种类和灵活度，长期投资人可透过REITs，享有更多元不动产收益与增值，参与标的不仅包括传统商办、商场等，还有新兴物流仓储、数据中心、医疗保健、公共建设等，与再生能源项目，如风力发电和太阳能电厂，对于促进绿色经济和永续发展有正面效益，由于REITs允许投资开发型不动产，投资人还能参与不动产开发过程，掌握报酬机会和升值空间。

人寿保险业因资产负债配置与风险控管，不宜高比例新创产业投资，而以长期稳定之收益资产为主，而公建／基建投资非常适合寿险匹配负债现金流，政府应可以制定友善环境，鼓励保险业扩大公建与基建投资。同时，基金发行者能选择具有绿建筑标章之标的，与提供气候相关资讯揭露，相信不仅能扩大基金规模与透明度，并符合当前社会责任和投资趋势，参与者和投资人都能共享利益。