上海房市M型发烫 尚未见底

大陆「517」房市新政推出以来，激励多地房市成交回升。不过业者以上海为例指出，这波买气主要是低价房与豪宅回升带动，呈现「M型化」走势。业者认为，大陆民眾尤其是中产阶层，信心依旧低迷，本轮房市调整尚未见底，后续仍待更多稳增长政策支撑。

在上海多年的信义房屋区域总监魏逢佑表示，去年刚解封时，上海精华地段因疫情空置许久的店铺，一下子满租，市场一片期待疫后大反弹。未料復甦不如预期，去年第四季起陆续出现退租潮。今年情况更不乐观，民眾对就业与收入的担心，直接影响消费降级。

魏逢佑观察，从去年第一季至今，上海平均房价跌幅已达25％，跌幅之深、速度之快前所未见。「一线城市况且如此，三四线城市的情况更惨」，可见本轮房市下跌已非阶段性调整，而是结构性问题。

大陆官方去年以来针对房市开出多帖药方，往往疗效仅一到两个月，随后再度下探。中国人民银行今年5月17日推出号称史上力度最大的房市松绑新政，为市场打了一剂强心针。随后上海更加码推出「527新政」，放宽进场门槛、降低自备款比例与房贷利率等，果然激励上海6月成交量回升。

魏逢佑解释，细看「527新政」松绑范围，包括降低社保缴纳年限、放宽购房区域、自备款从三成降到两成等规定，锁定的都是在沪工作的外地人，其收入水准一般，偏好总价人民币（下同）200万～400万元的小面积二手房。而针对去库存推出的企业购房政策，也限定为2000年以前建造、70平方公尺以下的二手房。政策引导这类小户型、低总价的二手房成交量快速暴增。

另一个买气火爆的房屋类型，是4,000万～5,000万的豪宅，往往一推出就秒杀。反观中产阶级偏好的800万～2,000万元左右的住宅，观望气氛依旧浓厚，显示整体市场信心不足，房市仍未见底。

魏逢佑认为，近期大陆救市措施已从过去的短期刺激，转为长期的维稳，这点可从官方推出保障性住房、保交楼等政策一窥端倪。至于「527新政」的利多效应，是否只维持一两个月就熄火尚待观察，正在举行的中共20届三中全会也有望讨论相关的救市措施。但他认为，官方仍有许多政策工具可以出手，包括房贷利率、自备款比例都还有调降空间，而且一线城市也不宜一下子出手过猛，以免影响其他城市的房市回升空间。