老宅延寿 交易市场迎新契机

内政部推动的「老宅延寿计画」预计于今年底正式上路，这项政策将颠覆老屋交易、租赁市场，不但提升老人住老屋的生活品质，也让无法负担新屋高房价的年轻族群，不再囿于资金不足，选择购买或租用安全老宅。住商不动产企划研究室执行总监徐佳馨指出，这项计画不但有助老屋交易，也可望提升银行对延寿后老屋贷款意愿与条件。

目前市场上，许多购屋者对于老宅交易最担忧的问题之一，是银行贷款的贷款成数。老屋因屋龄较高，银行的贷款限制较多，导致部分买家却步。然而，若透过政府补助整建，使老屋得以延长使用寿命并提升居住安全性，银行的放贷意愿有望提高，进而推升老宅的市场价值。

相较于新建案，老屋在地理位置、价格与使用空间上往往具有相对优势，徐佳馨分析，老宅总价较低、室内空间较大、採光良好，多附有前后阳台。此外，老屋的房屋税等持有成本也相对较低，当居住安全、贷款问题改善，市场吸引力将被推升。

计画的推动方式将影响其成效。据了解，依内政部的规画，希望补助金将由管理委员会统筹运用，而非直接发放给个别屋主。徐佳馨认为，这样的模式较具可行性，因为透过管委会运作，可确保资金专款专用，避免个别住户因资金调度问题而影响整体修缮计画。此外，政府长期以来一直推动社区成立管委会，未来若与补助计画绑定，将有助于提升社区管理的整体效率。

台湾房屋集团趋势中心资深经理陈定中则指出，「老宅延寿计画」仅是修缮现有建物，使其延长使用年限，并不会创造新的供给户数。因此，计画对于房市买卖并无直接刺激作用。不过，内政部目前的方向是希望透过整修后的老宅，增加其在租屋市场的价值，引导更多房源进入租赁市场。

陈定中认为，计画的执行门槛是一大挑战。根据目前规画，「老宅延寿计画」的补助申请需经全体住户同意，这可能成为执行上的阻碍。过去推动老公寓加装电梯时，就因为住户意见分歧导致实际执行率不高，类似的情况可能在延寿计画中重演。

徐佳馨也认为，政策落实过程若没做好配套，将具相当挑战，例如申请流程的繁琐性。许多老社区缺乏有效的管理组织，使得政策宣导与申请作业进展不易。徐佳馨建议，政府应推动「一站式服务」窗口，提供资格审核、融资协助、工班媒合、设计监工与验收等全方位协助，让住户能够更顺利地完成申请，减少行政流程带来的阻碍。

此外，政策执行的关键还包括资金管理与履约保证机制。徐佳馨提醒，补助资金应确保专款专用，并搭配履约保证制度，以防资金管理不善影响工程进度与品质。