出售旧制房屋 3步骤报税

房市议题近年备受讨论，许多纳税义务人对于出售不动产该如何计算暨申报所得税仍存有疑义，我的看法是，第一步应先确认该不动产的取得时点，若属2016年1月1日以后取得，适用新制房地合一税，以房地实际成交价格为基础，计算「房地」交易所得，再依持有期间长短适用不同税率课税。

若个人出售不动产属2015年12月31日以前取得者，应适用旧制计算方式，即依《所得税法》第14条第1项第7类规定，计算「房屋」交易所得，併入综合所得总额办理结算申报课税。

然而，个人出售旧制不动产，原则上应该按实际售价扣除原始取得成本及必要费用后，所计算之所得计入财产交易所得课税。但个人由于不像法人须保存帐簿凭证及帐载资料，故当个人无法提供相关原始成本资料时，就需要按财政部所颁定计算标准来计算财产交易所得。因此，针对个人出售2015年12月31日以前取得、旧制房屋又可归纳3种所得计算方式。

在可提供实际成交金额及原始取得成本者，採核实认定。惟若买卖合约未单独载明房屋价格时，以房地交易损益乘上房屋占房地现值比例，计算「房屋」交易所得，计入综合所得税课税。

如果旧制房屋交易价格达到各地区的高价宅、豪宅标准，例如台北市总额在6000万元以上或者不含车位每坪单价120万元以上，若无法提供原始取得成本，则以房地出售总价乘上房屋现值占土地现值与房屋现值比例，再乘上获利率标准，以2024年度来说是20％，计算「房屋」交易所得，计入综合所得税课税。

若无法提供原始取得成本，而房地出售总价未达高价宅、豪宅标准，一般以房屋评定现值乘以2024年度各地区所得计算标准，计算「房屋」交易所得，计入综合所得税课税。

所以2024年旧制房屋交易就要注意3件事情，就是高价宅或豪宅标准，以往是房地出售总价达各地区「一定金额门槛」标准而已，但财政部2024年度增加「每坪单价」为判断依据，如前述台北市除了交易价格6000万以上，若每坪单价120万以上，也纳入高价宅计算。其次，房地出售属于高价宅、豪宅标准，2024度适用获利率调高至20％，相较112年度为17％，多3个百分点。

其他未达高价宅、豪宅标准的旧制房屋，即原按「房屋评定现值」一定比率计算其房屋交易所得额者，财政部2024年度为反映地区差异及市场行情，所得计算标准亦依各地区不同，分别调增1％至5％。

因此提醒2024年有出售旧制不动产的民眾，应特别注意新发布之规范，包含是否能提供原始取得成本、是否达高价宅、豪宅门槛等，以避免因错误申报而遭稽徵机关调查补税。