信义房屋观察 危老逾半改建在巷弄内

台北市住宅老化速度快速，政府希望透过都更与危老政策加速老旧建物改建，根据台北市建管处公布的危老资料显示，台北市除了大马路边的老旧建筑改建热门外，巷弄内的老宅改建也相当积极，统计核准的559案之中，有高达55%的改建案门牌都在巷弄内，显示北市巷弄内的老宅受惠危老政策也动了起来，另外，统计还显示50坪以下的基地面积，平均可争取到24%容积奖励、100坪以上则平均可以争取到36%的奖励，基地面积越大可以获取高额容积奖励的机率越高。

信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德表示，台北市大马路旁的老旧商办、饭店，因为所有权人单一，不仅没有复杂的整合问题，参与危老改建还可以获得40%的容积奖励，因此申请状况相当踊跃，不过统计台北市的危老案件，有一半通过审核的个案都处于巷弄之内，显示危老政策的确有达到鼓励老旧住宅参与改建的效果，不过受限于基地面积等因素，小基地的建筑物规划不易达到退缩或耐震相关条件，因此平均申请到的容积奖励较低，100坪以上的建筑物容积奖励比起50坪以下多了将近5成。

台北市巷弄内的危老改建案占比超过一半，除了住宅老旧改建需求殷切外，与参与者的意愿也有显着关系，通常大马路边一楼店效较强，但改建前后价值增值效益有限，因此屋主参与的意愿也会受到影响，不过巷弄内的一楼通常店面效益较弱，反倒比大马路的一楼店面更有机会整合。

北市危老的容积奖励方面，目前已核准的559件重建计画案中，有249件获得容积奖励最高上限40％（即奖励法定容积30％，外加时程奖励10％）；申请容积奖励平均为33.48%；最低申请容积奖励值为8%。

虽然危老政策对于北市巷弄内的老宅改建有所助益，不过并非所有区域都能受惠，主要因为台北市房价水准较高，二方面巷弄内的小面积开发，造价成本都会比大面积开发的成本高上许多，若是北市以外的小巷弄，开发商进去整合的意愿都会相对低落。