四大管制措施＋预售屋禁换约 瑞普莱坊：是终结炒房客的杀手锏

今天央行召开理监事会议，再度紧缩房市信用管制，四大新措施，再搭配内政部提出的限制预售屋换约，瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫表示，央行压低第三户以上自然人贷款成数到四成，再限制换约，无异将逼迫投资客只能乖乖拿出六成自备款，等着交屋，否则就只有走上违约、断头一途，预料「绝对是终结炒房客的杀手锏！」

央行今天理监事会议决议，採取第四次紧缩信用管制。首先，自然人购置高价住宅贷款及第3户（含）以上购屋贷款的最高成数一律降为4成。第二，购地贷款最高成数降为5成，保留1成动工款，并要求借款人切结于一定期间内动工兴建。第三，余屋贷款最高成数降为4成。第四，工业区閒置土地抵押贷款最高成数降为4成。

对此，瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫表示，从央行最新的消费贷款余额成长趋势来看，新增住宅贷款年增率从今年6月的10.42％，降到10月的9.37％，而建筑融资也从今年初的18.7％，降到15.25％，显见资金潮虽然汹涌，但选择性信用管制持续发力。

黄舒卫分析，虽然这次央行持续紧缩豪宅、多屋族、余屋、购地贷款成数等措施，未超出市场预期，但重点是上周内政部提出平均地权条例、不动产经纪业管理条例，针对预售屋换约的修法构想。

黄舒卫分析，因为只有降低贷款成数的信用管制，却不管理换约套利，尤其现在工程时间动辄3、5年，操作时间很长，根本搔不到痒处，效果非常有限，甚至已出现边际效益递减；然而如果严格限制预售屋不能转售，投资客只能乖乖拿出六成自备款等交屋时，否则就等着违约、断头，则绝对是市场的杀手锏！

黄舒卫认为，虽然央行第四波信用管制项目，与之前差异不大，政策可预期性高，但有美国联准会缩减购债规模、升息，以及疫情的不确定性，国内更有内政部、财政部、地方政府的各类房市降温措施，以及超额供给的疑虑，预期2022年会出现另一波获利了结、预售屋「换约潮」。