品观点│工料双涨央行限贷夹击 中小型建商倒闭潮来了？

近年在政府打炒房、工料双涨双重夹击下，房地产业叫苦连天，北台湾已出现中小建商受到严重衝击，出现倒闭潮，甚至引发「烂尾楼」现象，专家示警，央行限贷一波接一波，紧缩土建融放款，中小型建商生存空间不断受压缩，又遇到营建成本大涨，愈盖亏愈多，只能摆烂停工。

有北部建商坦言，资金不足问题，让中小型体质不良的建商面临淘汰，一旦建案盖不起来，若是找不到人接手只能变成烂尾楼，像是新北市板桥区「府中咏美」就传出建商倒闭，换人接手续盖。儘管这股建商倒闭潮尚未吹到南部，不过也有北部建商万仲建设到台南推案，民眾要交屋却只能拿到建商已借款、设有抵押的房子后恶性倒闭，引发购屋纠纷。

营造成本持续上涨，加上央行限贷，对建商影响很大，大高雄不动产开发公会理事长洪光佐分析，贷款紧缩下，以前建商可以贷1亿元，现在只能贷5000万元，打炒房打下来，若是建商杠杆开太大、资金链又周转失灵，很容易出现破产倒闭的现象；或是工料上涨到先前预售卖的价钱已不符成本，建案盖完反而要赔钱，只能等有下家愿意接手，或变烂尾楼。

加上土地价格居高不下，受缺工影响，营造不好发包，营建成本又大涨。洪光佐强调，这波杠杆操作太大的建商，容易受影响，南部建商大多保守推案、稳健经营，现阶段多採「减量经营」模式，降低杠杆操作，也降低经营负担，尚未听闻高雄有建案烂尾或在地建商倒闭。

台湾房屋集团趋势中心经理李家妮表示，政府从2021年底限制法人及自然人购地贷款从6成降至5成，并须保留1成开工款，今年初又为打击「借钱养地」再祭新招，规定借款人18个月内动工，若未依约动工兴建，将採取「加码计息」与「收回贷款」两大措施，加上央行升息等利空，对资本金流有限的建商影响甚大。

洪光佐提醒，购屋前除了慎选品牌建商，查看建商过往推案实绩外，也要善用政府规定的履约保证机制，如价金返还、价金信托、不动产开发信托、同业连带担保、公会办理连带保证协定等，降低购买预售屋风险。