杂志精选》房市交易冷清 为何房价仍然下不来？

根据内政部统计，二月份六都建物买卖移转栋数月增25.4%，其中仅桃园交易量减少，月减11.59%，其余五都交易量表现均呈现成长，台北月增19.78%、台中月增21.23%、台南月增15.09%、高雄月增32.47%，而新北增加69.06%最多。

从上述数据显示，今年元月为农历春节期间，基期较低，二月份六都平均交易量就比元月增幅达25.4%之多。但假如从二月交易量比较去年同期亦是春节期间，年增率却仅微增1.09%，其中台北年减2.61%、新北年增10.06%、桃园年减18.54%、台中年增3.72%、台南年增

2.94%、高雄年增7.14%。

另一方面，若从一至二月份总交易量比较去年同期，就可发现今年六都平均交易量大减28.32%，其中台北年减26.17%、新北年减31.47%、桃园年减32.54%、台中年减24.26%、台南年减24.94%、高雄年减27.05%。

从数据很明显可看出，几乎六都交易量比照去年同期可谓全盘皆墨，大幅萎缩近三成，如此的数据只能解读市场交易的确非常冷清且急涷。

然而，进一步分析市场交易冷清急涷原因，可归纳出四大因素：

(一)平均地权修法五重拳打房：元月初立法院优先审议内政委员会提出的「平均地权修正草案」明列打房五重拳，并快速三读通过，在细则未定之前，市场明显受到压抑，买方多採观望态度。

(二)两岸地缘关系紧绷：自从去年第三季中共军演飞弹事件引起两岸关系紧绷以来，房市高价市场紧缩，严重影响整体交易量，加上最近美国军方不断放出2023、2025、2027中共将攻打台湾等利空讯息，使得原先就观望的买气更加裹足不前。

(三)季节性影响买气(假期多)：一、二月这两个月除了春节假期外，尚有元旦、二二八连休，假期多，间接也影响到交易流量与速度。

(四)技术循环处于高峰不胜寒：技术循环面临房价高檔期，加上诸多利空罩顶，房市脆弱可击，买方都採观望态度，交易量短期难以提升。

然而，市场交易量既然大幅萎缩，为什么房价仍下不来？

从价量分析，量先价行，但也不是放诸四海皆准的道理，既然交易量缩，但房价仍然居高不下，可以用五个原因来解读：

一、短期利空不足以撼动房市走势：当交易量遇突发利空，可能引发短期观望，但若利空有可能消失，房市的走势又会回归到原来轨道，此时局势未明，卖方就会短暂观望与利空僵持，房价暂时不会明显松动，除非利空消息久未消失，卖方才会有降价可能。

二、季节性因素只会影响交易量，不会影响交易价：通常一、二月房市都会受春节假期影响，工作天数缩短就会影响交易量萎缩，这种现象要观察三月应属传统旺季时节，若三月交易量持续下滑，则对多方不利，房价才会有松动可能。

三、打房重心若错误，对房价影响有限：过去包括央行四限贷、财政部房地合一税2.0……，前后约十次频繁的打房措施都无法撼动房价，显示政策打房未必灵光，而内政部平均地权修法五重拳是否奏效，要看购屋信心，只要刚性需求强劲，买气就会由预售市场转移至成屋市场与即将完工的预售屋。

另外，大部分大建商不愿在局势未明朗之前降价，主要是成本考量以外，就是口袋仍深，大建案没降价，小建案降价影响就很有限，更何况现在预售市场买方开始为了安全保障，尽量会避开小建商，倾向品牌形象较佳的大建商，所以现阶段要大建商降价有点难度。

四、此波多头平均涨幅不高，未来跌势会很缓和：技术循环面虽逢高檔，但此波上涨幅度不高，四年来大台北地区涨幅不到三成，未来将成为抗跌的主力，而目前小坪数需求强劲，不跌反涨，趋势观察，大台北短期房价下滑机会很小。至于中南部则看区域而定，基期尚低的区域，成本考量因素，刚性需求市场，很难有明显跌幅，至于高涨幅地区或许会有调整空间，但对整体平均房价影响也有限。

五、成屋市场稳健，刚性需求支撑，房价短期欲跌不易：预售市场受禁止转售影响，扭曲了市场结构，在刚性需求殷切情况下，市场资金可能部分转入成屋市场，以致成屋低总价市场成为抗跌主力，因此，成屋市场的均价明显受影响，可能要到第四季总统大选前才会是关键。

房市降温已是事实，打房无济于事，观望买盘何去何从？

综上所述，此时房市在各大利空齐袭下，有其不败的主因，若政府不明察市场实务与市场机制，一味採取围堵打房方式，企图破坏市场走势，结果不是操作过之，而使市场崩溃，就是执行不力，而反使市场甩尾，后果更是不堪设想。

此时市场其实已经进入末升阶段，技术面转空已是迟早的事，政府不必有太多打房动作，打房政策只是多此一举，对市场绝对是弊多于利，不可不慎。

而针对刚性需求而言，买盘若持续观望，要期待房价下跌，想在缓跌市场摸底实在也不大容易，倒不如勤做功课，选对区域，择优而入，也不至于有太多风险，因为全台仍有很多深具抗跌性强劲的区域，值得购屋者关注。

本文作者：李同荣/吉家网不动产创办人、中华民国不动产仲介经纪商业同业公会全联会荣誉理事长

(本文摘自《理财周刊1176期》)