合建契约看仔细！专家教你这么做

都更专家耳提面命提醒，签合建契约书前，应另请律师或专家审阅合约内容，保障地主权益。不过信义区吴兴街一处危老案，地主A小姐请专业律师为合约修改把关，建商却坚持用原版合约，于是便当没签约的地主不愿合建，将老公寓对半拆除，仅留下楼梯给剩余住户，A小姐大嘆，「好可怕的改建手段！」

该争议危老案门牌为信义区吴兴街8巷2号及4号共用梯的老公寓，街廓另一侧即为正基隆路门牌，土地使用分区有商二容积率630%和住三225%，具有可观改建价值。剩余建筑地主A小姐和B小姐告诉CTWANT记者，这已经是第4个来谈合建的建商，约6年前开始在附近整合，2020年9月才向街廓最外围的A小姐谈合建。他们住的老公寓屋龄将近50年，一层3、4户，共14户，门牌4号的4户全数与建商达成共识合建；而2号共10户，其中4户没有签合建同意书。

合建谈不拢，因此2022年12月仅拆除4号与邻房，准备改建为总销逾20亿元的「华谊信义-阅翠」，预计兴建地上24层、地下5层建筑，规划16~39坪，每坪开价160~190万元。

A小姐给出不同意合建的理由是「契约书写得过于简陋」，她解释，她曾将契约书拿给律师、建筑师和都审委员审阅，都认为很多地方应该要备注的更详细，像是没有落日条款、没有找补机制，还有不对等的违约条件，但担心整份契约书大改，建商不能接受，因此特别就现有版本做加强，「结果没想到花了一堆钱请律师修改，建商连看都不看。」据了解，当时大多数地主都已签约。

「没办法修正，也没办法抗议，建商表明，你不签，你就可能被切！」B小姐是已用印同意合建的地主，她说，「当时我们不知道什么叫切房子，也不知道政府会让他切，结果房子真的能切一半，现在觉得很荒唐！」记者询问，既然合约有问题为何还会同意合建？她回答，当初我也不知道哪里有瑕疵，只知道我终于能住进新房子了。

记者拿着B小姐和建商皆用印的合建契约书，请道理联合律师事务所主持律师梁恩泰协助审阅，发现确实有多处模糊不清、简化，像是未明确规范契约生效要件及解除条件(如都更报核申请期限、取得建造期限作为契约之生效、违约解约条件、建方违约后信托接管约定)，对于完工后房屋接管验收规定甚简，契约採均价表比例找补，而非採销售价进行找补，对都更户较为不利等。

住宅消保会顾问吴翃毅表示，虽该名地主怨合建契约过于简化签不下去，但大多数地主却已签同意，不管是不是真的了解合约内容，在民主社会下，就是必须照着法规进行合建游戏，而不愿都更的人，也必须尊重多数人决定。签与不签合建都是地主自己的选择，也须自负后果，包括签了有瑕疵的合约，万一建商有心钻漏洞，也是同意合建地主必须自行承担。

不过他也呼吁，政府在强力执行都更危老改建下，应有机制保护资讯不对的地主，而非让地主凭运气决定成败。就像此案地主并不知道他不愿合建将面临的会是建商可依法将房子剖半拆除，当然也无法判断他必须做什么样的决定。

他也提醒民眾，如果目前有洽谈都更、危老、合建、自建、委建的团队，若有不放心，在初期就必须积极更换业者，大多地主是无知的，当变成群体多数时，想翻盘就很难了。还有，若发现契约有问题，该赶快通知其他住户一起踩煞车，才有力量跟建商重启谈判。

经过这次事件，A、B小姐都认为应该要有都更危老定型化契约，在资讯落差下，签下不对等合约不自知，不签又被当作不愿合建的钉子户，最后还被法规抛弃拆房，「签是完蛋，不签也完蛋，请问政府，可以告诉我们第三条路在哪吗？」

梁恩泰最后也提醒，签署都更契约首要确认实施者身分，有可能为建设公司、营造公司、建经公司，并事前调查对方包含母企业、下游乃至协力厂，有无办理过都更经验或住宅建案实绩或近期有无财务信用问题(如法院查询有支付命令、本票裁定等)；次要则注意契约进行方式，究竟为一般合建、危老重建、都更重建(而重建方式又分为协议合建或权利变换)，政府对于容积奖励上限、税负减免差异各有不同，民眾须特别注意契约中对于坪数分配有无包含奖励容积、税捐负担是否明确，避免对方埋下高额税捐陷阱；最后建议可採信托管理方式进行，对双方均有保障。

记者平衡报导，对此，该建商选择不回应。

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