REITs迎双轨制时代 KPMG：台湾不动产具吸引力！

毕马威不动产顾问公司今天指出，最新完成修法的「证券投资信托及顾问法」修正草案，参考日本、新加坡及香港等地不动产投资信托制度，加入以基金架构发行的REITs制度，以活络不动产证券化市场。加上现行「不动产证券化条例」中採信托架构的投资方式，台湾REITs将以基金、信托双轨架构运行。

KPMG毕马威不动产顾问公司董事总经理陈文正认为，台湾推出双轨REITs后，增加不动产投资的种类和灵活度，使得台湾不动产市场更具吸引力，投资人可透过REITs，享有更多元的不动产获利，参与标的不仅包括传统的商办、商场等，还有新兴的物流仓储、数据中心、医疗保健、公共建设等，甚至是再生能源项目，如风力发电和太阳能电厂，这些领域都有很大的成长潜力和社会意义，对于促进绿色经济和永续发展有正面的作用。

陈文正表示，另外，由于REITs也允许投资开发型不动产，投资人还能参与到不动产开发过程，掌握潜在报酬和升值空间。

KPMG毕马威不动产顾问公司副总经理林升恒表示，「不动产证券化条例」自2003年公布实施，歷经20年来，台湾不动产投资信托基金（REITs）总共发行有十檔，经过歷年来的清算后仍有六檔，目前市值约21.7亿美元、换算约新台币700多亿元，占台股市值1.7481兆美元比重约0.12％，相较于邻近国家市场发行数量较少、规模也较小。

以日本来说，共有61檔REITs，市值约新台币3.3兆元，占日股市值1.7％；新加坡共有40檔REITs，市值约2.3兆元，占新加坡股市约12％。

林升恒表示，台湾REITs市场发展缓慢，仍有极大发展空间及潜力。

统计显示，台湾目前发行的六檔REITs，以投资国内标的为主，将近半数为办公大楼，其次为商场及厂办，标的类型较单一。且台湾多为权益型REITs，指以持有和管理不动产为主，透过租金和不动产价值的增长来产生收入。

林升恒指出，现行信托型REITs，由受托机构（须为信托业）发行受益证券、保管REITs资产，在台湾符合信托业规范只有银行，通常都没有不动产管理专业，因此会将标的委托给管理机构。

林升恒表示，以2018年发行的「乐富一号」为例，是由京城银行担任受托机构，并交由晶华公寓大厦管理维护股份有限公司管理不动产标的。信托架构中规定上发行与管理是由银行负责，但是实际上是委托给不动产管理机构管理，使 「权、责分离」的情形，管理上有可能会较消极。

他认为，新法所订定的基金型REITs，则需由不动产管理专业的不动产投资信托事业，或是获得许可的证券投资信托事业来发行与管理资产，并且分离保管、管理责任，REITs资产则由信托业负责保管监督，将权责划分明确。

林升恒表示，除了架构上差异外，基金型REITs 也简化后续资金募集的程序，并鼓励投资国外不动产，来确保REITs规模持续增长；另外，也开放关系人交易，基金所管理不动产可来自于同一集团或利害关系人的资产，以提升资产配置弹性，能避免现行信托型REITs 因为不动产老旧，使收益率下降，但因为修改信托契约程序较困难，导致现今REITs 市场较不热络。

新加坡的 REITs，起步比台湾早不到五年，但资金与发行数量远高于台湾市场，为亚洲第二大市场。除此之外，投资的不动产类型也更加多元，除办公大楼、商场、饭店等常见商用不动产外，也会有医院、工厂、渡假村等标的，除了本国不动产外，约八成的基金有投资于海外不动产，投资区域遍及全世界，除了邻近地区中国、日本、马来西亚等，甚至横跨澳洲、美洲、欧洲等。

林升恒表示，新加坡对S-REIT（Singapore REITs）的规范，相比台湾更加健全，要求交易内容、营运管理上都要公开、透明，规定完整的资讯揭露规范。除此之外，随着近年的气候变迁与永续治理，所有S-REITs在2022年开始就已经揭露气候相关指标，有些甚至承诺净零排放策略、并提升绿建筑比例，反映出永续趋势的变化。

KPMG毕马威不动产顾问公司董事总经理陈文正认为，台湾推出双轨REITs后，增加不动产投资的种类和灵活度，使得台湾不动产市场更具吸引力，投资人可透过REITs，享有更多元的不动产获利，参与标的不仅包括传统的商办、商场等，还有新兴的物流仓储、数据中心、医疗保健、公共建设等，甚至是再生能源项目，如风力发电和太阳能电厂。这些领域都有很大的成长潜力和社会意义，对于促进绿色经济和永续发展有正面的作用。另外，由于REITs也允许投资开发型不动产，投资人还能参与到不动产开发过程，掌握潜在报酬和升值空间。

陈文正指出，观察S-REITs（Singapore REIT）发展后发现，台湾REITs在ESG（环境、社会和公司治理）的推动力道上的确待加强，如果基金发行者能选择具有绿建筑标章的标

的，或是提供气候相关的资讯揭露，相信此举不仅能提高基金竞争力和透明度，也能符合当前的社会责任和投资趋势，让租客和投资人都能受惠。因此，建议台湾REITs在未来的发展中，应该更重视永续发展议题，以创造更多的价值和效益。