第6波房市调控措施 黄舒卫：预期对房市无影响

今年初以来房市转热，今（13）日央行召开理事监事会议，如外界预期，宣布冻息，并且祭出第6波不动产选择性信用管制措施，自14日开始，自然人在八大地区第二户购屋贷款成数，从7成降至6成，以抑制过热的房市。对于央行最新调控房市措施，台湾高力国际业主代表服务部董事黄舒卫下午回应表示，由于产业、资金热潮难挡！此次加码不动产信用管制措施，加码有限，预期对房市无影响。

黄舒卫分析，今年是全球大选年，也因为各国的就业、物价等经济基本面受地缘政治衝击程度不同，加大了后疫情时代各国央行决策分歧的现象。举例来说，欧洲、加拿大、瑞士、瑞典等央行已经开始降息，而美国联准会也跃跃欲试。相对来说，虽然臺湾第一季的GDP年增率6.56％，央行3月勇敢升息1码，但第二季物价增长趋势走缓，5月CPI月增、核心CPI年增已经回落，因此维持利率不变。

黄舒卫表示，在房市表现方面，是有过热现象。

他分析，房市在去年8月新青安专案启动后，低利、宽限期、贷款年期、资格认定等松绑，所形成信用膨胀的态势，让原本在平均地权条例修正案压抑下的房市，满血復活，投资气氛全面升温。从房市交易来看，今年建物移转栋数就去年同期增长32％，也较过去同期平均成长5％，而第一季预售成交总金额更较去年增长1.5倍。

黄舒卫表示，近期房市过热之议，催生近日主管机关先限缩私法人购置住宅的规范，又针对新青安提出停止加码补贴及切结、贷后管理等措施，所以在本次央行理监事会议前颇有山雨欲来风满楼之势，几套剧本的排列组合，也成为街谈巷议的焦点。

另外，赖政府上任也牵动央行部分理监事成员洗牌，因此今天的央行决议，还有昭示新政府房市政策取向的意义。

不过，黄舒卫认为，今天祭出的第6波信用管制，了无新意、成效待评估。

黄舒卫表示，回顾央行在2020年12月开始新一轮的房市信用管制，而且季季出重拳，一直到2022年才以升息取代信用管制；而这次央行继去年6月后，再度祭出第六波的信用管制，压缩七都第二户以上住宅贷款成数，并调升存准率1码，「其实了无新意，对市场降温极其有限，甚至进一步扭曲正常换屋需求，而且高价住宅限贷门槛不调整合理建筑规划！」

黄舒卫观察，央行几波不动产信用管制，自有其盲点。

黄舒卫分析，新青安的原意是补贴首购族进场，但是重新点燃的成屋买气激出预售市场的比价效应，再加上预售屋付款的弹性，不但吸引自备款不足的自住买方进场，更成为置产抗通膨、投资买盘大开杠杆！把预售屋当成金融期货操作的新乐园，引发诸多市场乱象。然而，预售不涉及房贷、授信问题，因此即便央行下药再猛，在完工前根本都不受央行信用管制牵制，所以目前台面上的信用管制工具，不但不是房市降温的解药，甚至因为对于成屋市场的过份压抑，将使热钱、刚需流向预售市场的趋势更为扩大，锐化房市价量膨胀的领先指标。

展望后市，黄舒卫预期，下半年住宅市场续热，价涨量平格局已定。

黄舒卫认为，无论是超额储蓄、资金回流的动能，以及产业、股市表现的乐观预期，短期房市无庸置疑绝对是主、被动被嘉惠的资产市场，而目前央行信用管制的边际效益极低、副作用越形巩固，若无其他有效管制工具上场，而美国第三季的降息议题又来势汹汹，预期台湾下半年成屋、预售市场仍是一片荣景，惟惜售、封盘的心态将使交易量成长趋势走缓。