新竹火车站商圈地价调降 信义房屋分析房价仍稳

新竹市政府最新公告全市土地现值平均涨幅达5.06%，但火车站前旧城区因商业活动疲弱，地价考量实际利用情形适度调降。不过信义房屋专家指出，旧城区房价仍维持稳定，主要受惠于区位优势及刚性需求支撑。

火车站前旧城区因疫情后网购兴起，小型零售店閒置率升高，包括站前SOGO等地区人潮减少，反映在土地市场评估上。相较之下，关埔地区、巨城购物中心周边、北区大鲁阁湳雅广场周边因生活机能完善、交通改善等因素，地价呈现上涨走势。

信义房屋新竹学府店曾华佑指出，儘管地价调降，旧城区具备市政中心、百货商圈等优势，加上交通便利，持续吸引刚性购屋需求。旧城区老公寓每坪均价仍维持在30-40万元，新古屋如峰华苑则维持每坪约60万元水准。火车站后站区域，竹连市场周边新建案春福承曦落在6字头；富宇建设新建案则达每坪70-80万元；再往更远区块，培英学区老公寓均价3字头，新建案如新竹之升成交均价也站上6字头。

曾华佑表示，后站区域房市交易持续热络，主要受惠于八大学区优势。「这区虽然不少房屋屋龄较高，但因为学区资源优质，吸引许多有新生儿或刚上小学孩童的家庭购屋，形成稳定的刚性需求。」他观察，由于市场存在总量管制，许多家长倾向提早卡位，抢购学区宅。

靠近巨城周边的新建案，2025年新案价格已突破每坪80万元。由于关埔二期重划完成、慈祥路通车等建设到位，东区房市交易持续活络。相较之下，旧城区的土地整合较为困难，如火车站前附近的透天厝因所有权人眾多，整合进度受限。

「重划区和市区各有特色，」信义房屋竹二区协理陈世光分析，重划区因建案集中，价格容易形成堆迭效应，整体单价较高；市区则因建案分散且区域发展成熟，价格相对稳定。他建议，偏好崭新市容及宽敞道路的民眾，可考虑竹北地区；若注重生活便利性，新竹市区是较佳选择，交通便利，也有成数的生活配套及文教资源。

整体而言，新竹市房市呈现「量缩价稳」态势。专家预期，随着交通建设持续改善，加上刚性需求支撑，房市可望回归疫情前的稳定成长模式。不过旧城区商业活动仍待活化，市府规划的「大车站计画」能否带动区域再发展，仍待观察。