瑞银：大陆房市出现积极回暖讯号 惟民企回来仍需时

香港经济日报报导，他认为，土地成交及新开工在过去数年大跌后，发展商缺乏土地及供应，遂开始出来增加土地投资，甚至追逐「地王」，而它们主力将资源投放高层级城市，但仍会审慎拿地，故即使土地销售额增加，土地销售面积仍持平。

问及对土地净利润的预期，林镇鸿指，「发展商经歷过去4年的房价下跌后，对房价假设变得好保守，回报及风险的要求也更高。」

他指，现时新土地的净利率预期为7至8％，虽然比其他国家的发展商少，但由于周转更快，一年时间资金已能回笼，假设房价不变下，IRR（内部回报率）可以达到20％。而且，国企及央企的融资成本低，3％左右，风险较低。

在去库存方面，现时去化周期由31个月降至25个月，其中，一线城市的库存已回较为低水平，料到明年初可回到正常水平，助发展商更具议价能力。

虽然房市出现回稳迹象，但林镇鸿认为，民企要回来仍需要一段时间，主因现时的拍地门槛及资金要求更高。「以往一元的买地大约能撬动三倍杠杆，即一元买地变三元的货值，但今时今日在北京及上海等拍地，一元的土地价钱只能撬动1.5或1.6元的货值。」

而且，现时买地需要自有资金及境外发债进行，但违约民企没有能力发债，料这一至两年难看到这情况。若然要民企重新走出来，首先要房价回稳甚至上升，另一方面，由于购房者对民企欠缺信心，交付也会忧虑品质，故要靠卖现房加强信心，带来现金流。同时也需要能在公开市场发债。

林镇鸿认为，房市见底是分阶段，不同的城市表现分化，一线及二线城市属于早期阶段，其中，北京， 上海、深圳、杭州、成都均于库存、拍地及二手房价已经回稳。而二线城市仍处去库存阶段，若可继续去库存，相信第四季可见到库存回落到歷史平均的水平，或带动发展商拍地及有更多「地王」出现。而「地王」则可影响业主及买家的心态，但这仍未反映。他期望，二线城市可有更多「地王」出现。

他又指出，开发商的结算利润水平在2024至2025年较为低，因为是反映去年出售的房屋及2021年购入的土地，即是「高的麵粉价，低的麵包价」，若然房价回稳，现在新拿的土地对应净利润高于去年及今年，料到2027年会反映在报表上。

瑞银预期，今年新房成交面积年跌5％，新屋动工跌10％，而竣工面积则跌20％，主因来自两至三年前的新屋动工项目，属后周期的数据。