买中古屋签「免瑕疵担保」 他装修惊见天花板漏水求退款败诉

基隆一名吴姓男子于112年8月，透过房仲以372万元买下深溪街一间44年屋龄的中古公寓。不料，在交屋近半年后，吴男于113年3月进行装修时，赫然发现厨房、浴室及客厅天花板内部，存在大面积水渍、油漆剥落、裂缝，甚至钢筋裸露等状况，愤而向赖姓前屋主提告，要求解除契约、返还全额价金。

吴男主张，房屋存在严重渗漏水瑕疵，已减损其价值与通常效用，且这些瑕疵并非交屋时肉眼所能察觉，赖姓屋主有故意不告知之嫌。因此，他依民法物之瑕疵担保规定，请求法院判准解除买卖契约，赖姓屋主应返还372万元；若无法解约，则应减少价金80万元。

然而，基隆地方法院审理后，于日前判决吴男败诉。判决关键在于，双方在签订买卖契约时，白纸黑字载明「因卖方降价成交，就屋况全部不负民法物之瑕疵担保责任，由买方自行处理」，并特别注明「重大瑕疵凶宅、辐射屋、海砂屋、倾斜屋不含在内」。

法院认为，这项「现况交屋」的特约条款明确有效，吴男为了以较低价格购屋，自愿承担除重大瑕疵外的其余屋况风险。此外，房仲业者出庭作证时均指出，卖方在委售时已表明不负瑕疵担保责任，且带看、点交过程中，多次检视均未发现有渗漏水情形。

法官认定，吴男无法证明这些天花板内部的状况，在交屋当下就已存在，也无法证明赖姓屋主有「故意不告知」的行为。因此，既有的特约条款有效，赖姓屋主无须负担物之瑕疵担保责任。至于吴男备位请求的减少价金，也因超过法定的6个月除斥期间而遭驳回。全案仍可上诉。