國內新建案虛坪越灌越大,根據房地產市調機構統計,2019年大台北建案平均公設比持續走高,台北市、新北市雙雙創下歷史新高,其中台北更逼近35%,專家分析,公設比大幅上升原因是「雨遮不計坪不計價」政策,然而,業者灌公設手法,除了面積灌到公設,最常見的就是在停車位動手腳。

根據住展雜誌統計,台北市2019新建案平均公設比約34.8%,較2018年增加0.6百分點,已經逼近35%關卡。北市新建案公設比於2014年突破34%之後,迄今已連續六年站穩在34%以上。新北市2019年新建案平均公設比約32.9%,同樣比2018年增加0.6個百分點;近8年來,新北市建案公設比累計大增近三個百分點,增幅遠勝北市。

住展雜誌研發展何世昌表示,公設比大幅上升原因是「雨遮不計坪不計價」政策效應與房市景氣好轉,越晚買房子的人必需花更多錢去買虛坪,台灣虛坪現象持續惡化且無改善跡象。

台北市房仲公會公關委員會主委張欣民表示,業者灌公設,最常見的就是在停車位動手腳。通常1個平面車位含車道面積,權狀坪數多要8~12坪,但不少建商只登記4、5坪,其他面積就灌到公設。以1個銷售坪50萬計算,消費者如花200萬買車位,就得另付約2~3百萬購買被灌入公設的車道,等於一條牛剝兩層皮。

值得一提的是,雖然大台北公設比連袂走高,但北市與新北市兩地狀況大不相同。何世昌指出,北市大多數行政區建案公設比都普遍的高,但新北市卻不是這樣。新北市若是封閉型、以區域客撐場的行政區,建案公設比普遍較低,但若是有較多台北市外來客,或者新興重劃區如新店央北、板橋江翠北側、新莊副都心與頭前等地,建案公設比就會比平均值高,多落在33%~36%之間。

何世昌分析,大台北新建案公設比寫下新高紀錄,主因是「雨遮不計坪、不計價」政策效應發威,以及去年房市景氣好轉所致。由於雨遮不計坪之後,房屋附屬建物坪數減少;因房屋可登記的坪數分母變少,公設坪數所占比例就會變高。

其次,若大幅增加公設比惟恐嚇跑買氣,所以業者相當克制,就算是當年取得的新建照,大多數公設比都低於平均值。但房市景氣於2019年明顯轉強之後,業者灌公設完全沒在客氣,高公設比建案遍地開花。

台北市建案公設比過高的問題尤為嚴重,去年統計的165個建案中,僅有8個建案公設比低於30%,占比連5%都不到。

何世昌認為,大台北新建案公設比頻創新高紀錄,但似乎還看不到終點,一山還有一山高。由於政府強力推動危老重建,而危老重建沒有基地規模限制,多數危老重建案基地面積小、戶數也較少,所以公設比往往高於平均值。民眾在買房之前,最好想清楚建案提供的公設符不符合自己的需求,以免白花錢了。

(文章出自富比士地產王)

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