近期股市表現震盪,市場上有人認為房地產具有避險功能,應會有資金進入避險,房仲業者統計內政部買賣移轉資料以來,五次股災與前後年買賣移轉量後發現,五次股災中,三次股災都出現前低後高的狀態,專家分析,從歷史資料來看,股災與房市活絡並不一定呈現正相關,但若有救市政策,往往會帶動一波成交量。

根據住商不動產統計五次股災與前後年買賣移轉量後發現,中共試射飛彈、SARS與金融海嘯的三次股災中,都出現前低後高的狀態,中共試射事件發生當年度移轉量分別為49.1萬,次一年為50.8萬;SARS當年度為34.9萬,次一年為41.8萬;金融海嘯當年為37.9萬,次一年為38.8萬。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出,從歷史資料來看,股災與房市活絡並不一定呈現正相關,房市移轉量能夠順利被帶動,除與股災後經濟狀況有關外,若有救市政策往往會帶動一波成交量。

歸納起來,可以發現期間都不長,而且在結束前後多與政策有關,例如1992年容積管制造成搶照暴量,加上兩岸危機讓許多屋主賤價拋售,帶動買賣移轉寫下天量;SARS前後的土增稅減半、政府優惠房貸、放寬外國人來台投資不動產也讓市場嗅到回溫氣味;美國次貸風暴後的遺贈稅調降、兩岸MOU與ECFA等話題相挺,讓買氣回溫。

反觀1997年亞洲金融風暴與2000年網路泡沫,期間都不短,對整體經濟傷害大,萬點行情當下讓不少股民身受重傷,其中1997金融風暴為期一年多,發生期間的買賣移轉量為46.6萬棟與38.5萬棟,後一年僅有32.1萬棟,除經濟巨創外,屋漏偏逢連夜雨的921大地震,也讓當時買方嚇破膽,影響交易量。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,一般來說,過去股市與房市互有聯動性,假設以半年為一個週期波動,股市持續上揚,會有財富效應,並轉移到房地產市場,相反之,如跌跌不休,股民受災慘重,過去便曾有「賣房救股」的現象。

但如今國內游資仍多、央行大動作降息,利息持續在低點,且後續政府將會有寬鬆動作釋出,這波疫情對國內經濟沒有太大衝擊,股民荷包如果未太慘重,資金還是會流到房市,但進入力道還要觀察。而住宅市場仍處於溫吞的上漲力道,買盤以剛性為主,投資盤消失,預估未來一年房市不太會大幅度上漲空間。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,股災總是財富重分配的時機,房地產因為變現速度慢,流動性差,往往反應較慢,目前市場上個別反應也比整體反應明顯,買房除了看大環境外,也要多注意個案環境與條件,進場比較安心。

▲歷次股災後交易量表現/圖業者提供
▲歷次股災後交易量表現/圖業者提供

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