大陸的地產受到政府行為的主導性很強,有不少原來並不具備城市競爭優勢的城鎮,在政府強力做多下,仍有耀眼的發展,還成為國內外學習的典範,其中位於浙江的義烏市就是一個典型的案例。

在大陸從事房地產工作10年,常年受邀在各地進行考察與演講授課,期間不免遇到許多台灣朋友,最常問我的就是大陸房地產哪時候進場投資最好?在哪個城市置產適合?有哪些樓盤值得購買?

說實話,這些問題還真是不好回答,因為大陸的地產受到政府行為的主導性很強,是黃金還是糞土,可能一些政策就可以豬羊變色;而且大陸地產開發企業的成本組合相對複雜,有許多的灰色空間可以操作,直接影響項目的價位及升值空間。

人口密度+政府強度

很多房地產界專家在談到地產投資時,會不斷強調「地段」,這一點毋庸置疑。但根據我在大陸的經驗,我認為應該還要加上「人口密度」與「政府強度」。

大陸人口眾多,吸引世界各國的投資者蜂擁而至,隨著中國國力不斷壯大,以及城鄉差距不斷擴大,真正有消費實力的人在戶口、就業、就學、生活品質等需求下,紛紛湧入城市,基礎條件愈好的城市磁力愈大,人口密度也愈高,對於房地產的需求也就愈殷切。

而所謂政府強度指的是,各地方政府的領導,無論是主抓黨政的書記、或是執行政策手段的省市縣長,對於當地經濟發展的貫徹能力與魄力。大陸各級政府的主要領導人非由民選,而且每3年至5年就會由上一級政府輪調派任,這當中當然會有人謀不臧的「跑官」情形(指走關係、走後門),但絕大部分的政府一把手都是藉由提升當地經濟發展的實績,來獲得升遷的機會;換句話說,就是看任內的具體建設貢獻與財政稅收來決定,而最能做出效果的就是房地產發展。

發展地產 加快城市化

從拍賣土地開始,政府藉由市場競爭抬升底價,出售土地得款後才有錢建設城市設施,有了更好的環境之後房價上去了,接下來土地又能夠賣出更好的價格……。看到這裡相信各位讀者大概能明白,為何大陸台商比較密集的城市房價節節高升的原因。因為台商密集代表城市化進程快,也代表政府招商引資的強度高。

不過大陸畢竟還處於高度發展階段,貧富差距大,為顧及社會和諧,一紙宏觀調控立刻將火熱的房地產市場打入冰宮,也讓許多原來只關注住宅的投資者與地方政府,紛紛將焦點轉向商業地產與旅遊地產。

然而,在廣大的中國土地上,也有不少原來並不具備城市競爭優勢的城鎮,沒有發展一般住宅地產的條件,但是卻在政府強力做多下,早早轉向商業地產,經過多年發展之後,如今成績不但耀眼,還成為國內外學習的典範,其中位於浙江省金華的義烏市就是一個極為典型的案例。

接納馬路市場 義烏寫傳奇

義烏市位於浙江省中部,總人口約200萬(2008年市域常住人口118.5萬,戶籍人口74萬),這個地方原來很窮,農業自然條件不好,很多農民只好外出經商,搖波浪鼓賣糖。義烏政府在當地老百姓生存都困難的情況下,在很多地方都在驅趕「馬路市場」的時候,只能考慮接納他們,使之能夠生存下來。不敢說義烏市領導有先見之明,當時只是出於一種本能:為了扶持農民,為了發展經濟。

上世紀80年代初,義烏在全國率先放寬個體戶工商登記,允許農民經商,允許開放城鄉市場。放開手腳經商的農民如魚得水,紛紛加入經商隊伍。這期間,部分經營戶通過經商初步完成了資本的原始積累,買進機器辦起加工廠,形成了「前店後廠」工商一體的家庭經營模式。

義烏政府的慷慨接納使當地老百姓的生存條件改善了,從政府角度講,稅收增加了,城市發展就更有底氣了。讓人始料未及的是,市場一經形成,流通量大了之後,商人們就蜂擁而至。一時間,金華、永康等地方的小商品都集中到了義烏,義烏市場逐漸強大,最終形成了一個小商品集散中心,在全國乃至全世界都赫赫有名。

高彈性的草根經濟

起初,義烏的商品主要來自廣州、寧波和溫州等地方,只有極少部分是當地加工製造的,然而當時的製造業有著相當高的利潤,而義烏只是為這些地方服務罷了。這也導致了一些經銷商心裡產生不平衡,於是,他們在通過經商取得小部分資本後,摸索著辦起了自己的企業。

但是,義烏的企業主們主要是農民出身,沒有受過高等教育,他們只知道什麼好賣生產什麼,對於企業根本就沒有什麼規畫,更談不上什麼科學管理,所雇用的工人也是來自江西、安徽和湖南等地的農民工,生產的都是一些手工藝品和簡易的日用品,這就大大地降低了成本,昨天生產的襪子不受顧客歡迎明天換一個款式,明天不好賣,後天再換,直到顧客滿意為止;而顧客一旦滿意就大量投入生產,同時開發新的款式,老款式降價,久而久之,很多企業都形成了屬於自己的品牌產品。這也就是後來被稱為「草根經濟」的義烏模式企業。

全球最大小商品批發市場

這次我再度造訪義烏,站在將近10公里、橫跨五條街的國際商貿城巨大的市場建築群前,被強烈的震撼衝擊著視覺神經。聯合國、世界銀行、摩根士丹利所說的「全球最大的小商品批發市場」,真是一點都不誇張。

這個國際商貿城有多大?工作人員給了一個測算,要是一個人平均在每個攤位的逗留時間為2分鐘的話,那麼要一年才能走完整個小商品城。國際商貿城一期、二期、三期,地上總建築面積達272萬平方米,約為90個台北忠孝東路的SOGO百貨大樓,是目前全世界最大的單體建築。一個14平方米的小鋪位最低的租金一年將近16萬人民幣,市中心的住宅達到每平方米1.6萬~2萬人民幣。這個在10年前還是農村的小城市,如今街上隨時可以見到來自世界各地的採購商與遊客,路上除了來回穿梭的貨車之外,盡是高檔名車。

看到義烏的成功案例,我衷心希望台灣的政府官員與民意代表能放棄政治口水,致力於經濟發展,再造台灣奇蹟!

(作者曾任易居中國諮詢中心商業地產總監)

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