評論解讀不同於以往拆遷案例,23日長沙拆遷工程,開發商成了受害者。《新京報》社論指出,開發商破產是由於政府將拆遷風險轉嫁,使其蒙受損失。因此為了讓各方擁有公平的博弈平台,中國政府應就拆遷相關政策著手改革,才能減低拆遷爭議。

9月23日,湖南省長沙市天心區政府與黃興南路一棟商舖的戶主代表簽下協議,9月24日凌晨,「長沙最牛釘子戶」的最後一棟房屋,在短短十幾分鐘內拆除。

此次拆除,從政府到被拆遷戶,都強調是皆大歡喜的協議拆除,已經破產的開發商鄧先生卻被遺忘。2007年10月26日就已經開業的新大陸·銀座,是鄧先生的物業,目前卻關上一至五層大樓的大門。僅有一樓的幾個門面勉強開著。

在關注被拆遷戶利益的同時,也有必要以同樣的尊重產權的態度,關注開發商的利益。

鄧先生承擔了毛地出讓的風險成本,是破產的關鍵,其破產是打政策擦邊球的結果。土地出讓有「毛地出讓」和「淨地出讓」之分,「毛地」是指房屋尚未拆除,被拆遷人尚未獲得補償安置的土地。「淨地」是指地上建築物、構築物已經拆遷、被拆遷人已經獲得補償安置的土地。

毛地出讓的實質是,依法應由政府負責的拆遷推給了開發商──因為「毛地」出讓是將土地出讓金和拆遷補償費捆在一起,對開發商而言,地價一定,壓低拆遷補償就等於多獲利,於是開發商就有了野蠻拆遷、壓低拆遷價格的衝動;如果被拆遷戶頂住不拆,或者擁有強大的後台,開發商就得嚥下苦果,資金被占,直至破產。淨地出讓,政府就必須承擔起補償與議價的責任,通過市場將成本分攤給開發商,這時的成本不含有巨大風險。

「毛地」出讓隱患極大,讓有權有勢者有拳頭者享受溢價,無權無勢息事寧人者只能接受大幅折價。受損者既有被拆遷戶,也有可能是權勢不如大開發商的中小開發商。

面對巨大的利益分配,不論是開發商還是被拆遷戶,都有可能淪為弱勢群體,因為社會結構是金字塔結構,處於塔尖的將收走所有紅利。

意識到毛地出讓的制度性缺陷,政府曾經進行制度性改進。2007年9月,國土資源部等三部門印發《國土資源部關於認真貫徹〈國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》,第一次明確要求「淨地」出讓。良規必須輔之以相關的配套措施,一些地方仍大規模實行毛地拆遷,使236號文置之高閣。

美好的政策可以讓利益各方擁有公平的博弈平台,擁有明確的定價機制,最大可能地減少投機者,而不妥的政策則劃地為牢,定價模糊不清,製造出越來越多的投機者。

(摘錄自《新京報》2009-09-25。原題:「長沙最牛釘子戶,讓開發商破產是誰的錯?」)

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