新京報－讓開發商破產是誰的錯？

9月23日，湖南省長沙市天心區政府與黃興南路一棟商舖的戶主代表簽下協議，9月24日凌晨，「長沙最牛釘子戶」的最後一棟房屋，在短短十幾分鐘內拆除。

此次拆除，從政府到被拆遷戶，都強調是皆大歡喜的協議拆除，已經破產的開發商鄧先生卻被遺忘。2007年10月26日就已經開業的新大陸·銀座，是鄧先生的物業，目前卻關上一至五層大樓的大門。僅有一樓的幾個門面勉強開著。

在關注被拆遷戶利益的同時，也有必要以同樣的尊重產權的態度，關注開發商的利益。

鄧先生承擔了毛地出讓的風險成本，是破產的關鍵，其破產是打政策擦邊球的結果。土地出讓有「毛地出讓」和「淨地出讓」之分，「毛地」是指房屋尚未拆除，被拆遷人尚未獲得補償安置的土地。「淨地」是指地上建築物、構築物已經拆遷、被拆遷人已經獲得補償安置的土地。

毛地出讓的實質是，依法應由政府負責的拆遷推給了開發商──因為「毛地」出讓是將土地出讓金和拆遷補償費捆在一起，對開發商而言，地價一定，壓低拆遷補償就等於多獲利，於是開發商就有了野蠻拆遷、壓低拆遷價格的衝動；如果被拆遷戶頂住不拆，或者擁有強大的後台，開發商就得嚥下苦果，資金被占，直至破產。淨地出讓，政府就必須承擔起補償與議價的責任，通過市場將成本分攤給開發商，這時的成本不含有巨大風險。

「毛地」出讓隱患極大，讓有權有勢者有拳頭者享受溢價，無權無勢息事寧人者只能接受大幅折價。受損者既有被拆遷戶，也有可能是權勢不如大開發商的中小開發商。

面對巨大的利益分配，不論是開發商還是被拆遷戶，都有可能淪為弱勢群體，因為社會結構是金字塔結構，處於塔尖的將收走所有紅利。

意識到毛地出讓的制度性缺陷，政府曾經進行制度性改進。2007年9月，國土資源部等三部門印發《國土資源部關於認真貫徹〈國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》，第一次明確要求「淨地」出讓。良規必須輔之以相關的配套措施，一些地方仍大規模實行毛地拆遷，使236號文置之高閣。

美好的政策可以讓利益各方擁有公平的博弈平台，擁有明確的定價機制，最大可能地減少投機者，而不妥的政策則劃地為牢，定價模糊不清，製造出越來越多的投機者。

（摘錄自《新京報》2009-09-25。原題：「長沙最牛釘子戶，讓開發商破產是誰的錯？」）