為使老年人有足夠的金額繳納健保費,近日衛生署署長楊志良提出住宅逆向抵押貸款的概念,此概念在不動產學術界討論已久且廣受支持。金管會主委陳冲也表示,將效法歐美,研擬房屋逆向抵押貸款制度。在人口日漸老化的台灣社會,此一概念立刻引發大家關注。

逆向(年金)抵押貸款是金融機構實行的一種房地產抵押貸款方式,它將老年人的房產權益轉為老人在有生之年的消費資金,由於老人每月可取得由金融機構發給的現金,型式上類似「老人年金」,因此,此類房屋也稱為「年金屋」。

美國對於住宅逆向(年金)抵押貸款已經有相當成熟的實施經驗。適用此機制的申請者為年紀超過六十二歲的屋主,其可依據持有的房屋價值向金融機構進行抵押貸款,核貸通過後,屋主可選擇一次獲得現金、每月獲得現金或兩者混合;房屋借款與年金的契約終止日是在借款人賣掉房屋、死亡或借款人在其他住所居住超過一年。若借款人賣掉房屋,出售房屋的價金高於原貸款金額,差額仍屬借款人所有;若出售房屋價金低於貸款金額,金融機構不得向借款人或其子女追討。依據美國住宅與都市發展部所公布的數據,截至二○○八年全美已有超過十一萬件的實施案例。

台灣的住宅自有率相當高,可是當前現象是,很多老年人擁有房地產卻沒有現金可供生活,往往需要向子女索取生活費用,若子女不孝,就可能在索討生活費過程中,引發許多口角;而老年人死亡後,房地產卻由子女繼承,由子女享有老年人奮鬥一輩子的財富,而老年人生前卻難以有尊嚴地向子女索取生活費。逆向(年金)抵押貸款機制則讓老年人提供「在宅老化」,且活得有尊嚴的機會。

例如若六十五歲老年人擁有一間價值五百萬元的房子,以貸款成數六成估算,可貸得的金額為三百萬元,以台灣平均餘命七十九歲估算,以年利率二%初估,至死亡之前,該老年人每月可領得金額約為二萬元。若老人能有穩定的現金收入,則可以不需向子女索討生活費。

台灣可實行的機制除了運用上述「抵押貸款」的概念之外,亦可採用另一種「淨現值為零」的觀念。其作法為老年人將其持有的房地產賣給保險公司,但是老年人再向保險公司承租原來住宅(類似商用不動產常用的「售後租回(Sale and Lease Back)」機制),因此無須搬遷,反而可由保險公司負責住宅的維修與管理,減輕老年人因年邁無力維修住宅的麻煩,此外,保險公司每月再提供給老年人扣除租金後的現金做為生活費。

以上述相同例子說明,保險公司以五百萬價金購得住宅後,假設以租金為一萬四千元出租給原老年人,則該六十五歲老年人每月扣除租金後,可領得的每月現金約為二萬元;在此機制下,老年人無須負擔管理維護費用,以及未來住宅買賣的賺賠風險。

我們認為推動此逆向(年金)抵押貸款機制,可使市場多一種金融產品,並且台灣社會固有的「養兒防老」想法,某種程度可改變為「以房養老」。再者,隨著台灣社會特有的高住宅自有率、生育率低、老年化社會,此機制應相當適合當前推動的政策。實施此機制仍須注意配套措施,應建立完善房屋估價制度及市場轉讓環境和制度,建立政府、保險公司、銀行共同合作的保險體系。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授,袁淑湄為政治大學地政系博士生)

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