北京房地產今年成交量爆增,刷新歷史紀錄;且價格上漲兇猛,更甚於2007年的房市高峰期。雖然京城樓市的「金九銀十」行情以平淡開局,但因市場剛性需求強,前景仍看好。房地產業者預期今年第4季和明年第1季大陸官方可能展開緊縮措施,屆時可能是進場好時機。

北京房地產市場自今年3月以來,價量齊揚,表現突出。去年因為金融風暴受到壓抑的買氣,一舉爆發。雖然9月分市場已對漲高的房價開始顯露觀望心態,但因北京房市的剛性需求強,優質地段的住宅、店面和寫字樓依然搶手。新興的北三環,在奧運之後,挾著完整的市政規畫建設,也成為受矚目的新標的。

壓抑過後 需求大增

上海信義房屋研究部唐顆指出,北京今年1月到9月的房地產交易量創下歷史高峰。截至9月28日,住宅類成交17萬3860套,較去年全年的成交量10萬套高出許多。今年全年預估可成交22萬套,也將是歷史新高。2007年房市高峰期時,全年的成交量也只有15萬套。

北京房市今年的火爆,主要是自去年10月以來,金融風暴重創經濟,壓抑了原有的房市需求。遠雄集團北京遠中房地產開發公司經理莊明龍表示,自去年10月到今年2月,市場普遍呈現觀望,價格也比去年同期跌落2到3成。到了3月分,北京市政府開始展開房市政策鬆綁措施,加上釋放一些利多消息,例如恢復第二套房的貸款,使得壓抑許久的需求一下子爆發。

北京房市因為外資以及外地人口的不斷湧入,剛性需求向來很強。唐顆指出,今年3月以前,每月成交是1萬套,3月以後每月都有2萬套的成交量。依據北京市房地產交易管理網的統計顯示,特別是二手房的成交量,今年截至9月25日止,已經達到17萬9384套,較去年全年的成交量,增加高達150.89%。

價格合理 成交才會增加

在價格方面,唐顆指出,目前北京的房價也比之前房市高峰期2007年平均貴上20%。例如北京四環以內的房價,去年平均才1.5萬人民幣/平方米(下同),但最近已達到2萬以上,比上年上漲30%以上。8月全月北京商品房開盤專案均價已達到1萬6200元,比年初上漲了60.6%。

也因為價格已上漲一波,9月的銷售量和成交均價已開始下滑,傳統「金九銀十」的行情今年不再熱銷。上海信義房屋指出,主要是房價增長過快,觀望氛圍明顯加重。也是因價格走強因素,比起去年9月開發商打大折扣、推特價房、尾房的價格低至8折,使得最近一周的成交套數出現下降,這一信號對高漲的樓市算是一個警訊,因為只有合理的價格才能促使成交增加。

遠雄集團(中國)經理莊明龍指出,未來要特別注意國慶假期後的第4季到明年第1季,大陸官方可能會陸續祭出緊縮銀根的措施。因為北京的房市長期還是看好,如果第1季因為政策而使房價受到影響,反而是進場的好時機,預估明年第2季價量可能就會再上升。

對於北京置產的選擇,莊明龍指出,北京東南西北四個區是屬性相當不同的生活圈,購買房地產時,要依自己的需求選擇合適的區位。

東區首選朝陽區

北京市最好的區段位於東區。CBD是最精華的商業區,辦公大樓林立、交通方便、人潮川流不息、國際化程度很高。以CBD中心區的銀泰中心來說,整個建築群包括高檔寫字樓、五星級酒店、酒店式公寓和購物餐飲娛樂設施。公寓售價至少是7萬至8萬人民幣,折合台幣每坪在100萬元以上,是北京最高檔的區域。

東區置產的首選是朝陽區。目前均價約1.3萬至1.4萬元。莊明龍認為,在CBD周邊的東四環是升值潛力區,目前房價已達到2.5萬~3萬元。

北區有奧運村加持

另外他也看好北區的北三環,這是2008年奧運村的所在地。中國大陸在興建亞運和奧運選手村時,都是依一般住宅的規畫興建,待運動賽事之後,選手村的住房就可以銷售給一般人。北京奧運選手村也計畫有一半的住宅會公開銷售。

莊明龍指出,奧運村是新規畫區,大陸官方投入許多資源建設,地鐵會通往此處,居住環境漸入佳境,雖然位置偏北,但選擇地鐵沿線購屋仍是相當理想。

(文轉B5版)

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