萬科總裁郁亮曾將房地產開發比做開飯館,「不斷有新開張的,但沒有土地就像飯館沒有材料做飯一樣,只能關門。」

做為中國最大的房地產開發企業,萬科集團(以下簡稱萬科)在北京市場一度面臨「無米下鍋」的風險。萬科上一次在北京拿地是兩年前,目前在建的五個住宅項目中,四個已經開始發售;兩年前獲得的位於東四環西大望路的「地王」項目萬科藍山,也將在今年年底前開盤。

在就任萬科北京總經理一職不足兩個月的毛大慶「閃電」決策推動下,萬科一個月內斥資50多億元(人民幣,下同),接連在房山區取得近100萬平方公尺(約30萬坪)的土地儲備;毛大慶手持《毛澤東傳》參加競拍的戲劇性一幕,似乎也表明,他對帶領萬科重振北京市場胸有成竹。

不過,只有瞭解萬科北京公司發展歷史的人才知道,毛大慶所面臨的挑戰,遠不像他刻意表現出的那樣輕鬆。

高價搶地 市場側目

曾擔任萬科北京公司總經理、現任房地產諮詢機構厚土機構主席的林少洲說:「房山是今後北京市場的主戰場,萬科『押寶』是沒有辦法的辦法,是被動形勢下的主動策略。」

經過數十輪激烈爭奪,萬科與中糧地產的合資公司北京中糧萬科假日風景房地產開發有限公司,上個月最終以29.3億元的價格,將這幅地塊收入囊中。

房山區位於北京市西南,經濟發展在北京市18個區縣中處於下游水準,是北京市五大城市發展新區之一。但過去幾年,房山區土地出讓收益十分有限。

此次萬科在房山拍得的兩幅地塊,總價超過了50億元,成交價分別比掛牌價溢價162.6%和108.4%,折合樓面地價分別為6470元/平方公尺和5726元/平方公尺,幾乎與房山目前的房屋銷售均價相當。一向拿地謹慎、不當「地王」的萬科出此豪舉,令很多市場人士錯愕。

一位熟悉房山區房地產市場的業內人士分析,房山區位較為偏僻,萬科房山項目的風險主要在於,近百萬平方米的土地如果快速開發,供應量將非常集中,利潤可能會很薄;如果分期開發,又會大量占用資金成本,影響開發利潤。

毛大慶表示,房山區對長陽鎮的整體規畫,提升了該區域土地升值潛力。該地塊距北京南五環約4公里,規畫建設大學城,有建設中的輕軌S5號線與城市中心區相連,開發並無風險。

太晚入京 急起直追

萬科北京公司1989年即註冊成立,成為南方房地產開發企業正式進入北京市場的標誌。但是,長久以來,北京市場一直是這家房地產龍頭企業的「軟肋」。萬科在廣州、深圳、上海等城市的年銷售額穩居當地市場前三,但在北京市場連前五都進不了。

自1993年在北京順義獲得第一塊土地至今,萬科先後在北京開發了16個專案。2009年上半年,萬科在北京市場實現銷售收入8.37億元,僅占萬科整體銷售收入的3.88%,利潤貢獻率只有3.35%。

萬科總裁郁亮就曾以戲謔的口吻表示:「對萬科來說,北京的水太深。」但市場人士認為,錯失布局良機、嚴苛的經理人年度考核機制,導致管理層更換過於頻繁,才是萬科在北京市場陷入被動的主要原因。直至2006年,曾擔任萬科瀋陽公司總經理的周衛軍調任北京,才重新發力。

擴大市場 保持領先

2006年,萬科通過收購朝陽區下屬的國有開發公司朝陽開發集團,首次在北京市核心區域獲取了數個優質地塊。2007年,萬科更是以合計17億元,折合樓面地價1.14萬元/平方米的高價,競得了位於北京東四環的西大望路27號「地王」項目。

令人不曾料到的是,房地產市場此後不久進入調整,由於地價過高,萬科曾被迫在2008年三季報中對該項目進行了1.21億元的存貨跌價計提。迫於年度業績考核的壓力,周衛軍亦不得不黯然退場。

毛大慶上任後的任務,就是幫助萬科在北京突破拿地瓶頸;但事實上,西大望路「地王」專案開盤後,萬科在北京已無新專案可供開發。

經過上一輪房地產深度調整,萬科的龍頭地位已經受到中海地產、保利地產等大型國有房地產開發企業的衝擊。由於萬科在廣州、深圳、上海等核心區域市場已經位居前列,上升空間有限,要繼續保持龍頭的位置,北京將是未來萬科業績發展中最大一塊增量市場。

目標進北京地產前三

毛大慶透過股權收購方式獲得多個開發項目和稀缺地塊;另一位明星經理人、原遠洋地產市場部總經理肖勁也加盟萬科,出任北京公司市場總監。

業內人士普遍認為,毛大慶與肖勁的結合,將是萬科北京公司有史以來最強勢的管理組合。

林少洲表示,房山專案解決了萬科北京公司「斷頓」的燃眉之急,也保證了未來兩年內足夠的土地儲備和銷售額,因此「房山拿地是萬科的戰略選擇而非戰術選擇。」

時間並不允許毛大慶打一場「持久戰」,在資本市場的耐心消失之前,他和他的團隊必須證明,萬科可以在北京市場成功突圍。房山拿地只是萬科重新布局北京市場的第一步,毛大慶樂觀預計,未來三年內,萬科北京公司銷售額將達到北京市場前三名。

(取材自《財經》雜誌)

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