租屋注意「制式租賃合同」

小李是某台商企業派駐大陸的台幹。在抵達大陸之後，首先要解決的就是住的問題。經過一番尋找，小李找到了一個合適的公寓。在談攏租金、租期等主要條件後，小李很快地在房屋仲介公司提供的一份「制式租賃合同」上簽了名。在交了兩個月租金做為押金的同時，小李也拿到了公寓的鑰匙，便立即和太太搬入了公寓。

小李和太太把新租的公寓佈置的漂漂亮亮，兩人快樂地享受著兩人世界的甜蜜。沒想到，好景不常，在搬進公寓沒多久，小李就收到了法院的通知，要求小李在一個月之內搬走。原來公寓在出租前就已經被房東抵押給銀行。由於房東沒交貸款，銀行一狀將房東告上法院，要求行使抵押權，而法院也很快地做出裁決，判銀行的勝訴。小李一面看著法院通知，一面看著和太太辛苦佈置的新居，不知該怎麼辦…….

解析：台商在大陸租屋時，房東或是仲介通常會提供「制式租賃合同」，內容包含了房東及租客的權利義務，而雙方僅需將約定的租金、租期等填入制式租賃合同內即可。

一般而言，市場上常見或通用的「制式租賃合同」內的條款對房東及租客雙方均公平合理，然而，2006年以前的「制式租賃合同」版本通常不會包含房東對房屋產權的保證及聲明，告知租客出租房屋是否已經被抵押。

抵押不破租賃

依據大陸相關的法律規定，抵押人將已出租的財產抵押的（即出租在前，抵押在後），則抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。換句話說，如果小李的房東（即抵押人）在房子出租給小李之後才把房子抵押給銀行，而銀行在小李的租期內行使了抵押權，則小李的租約對抵押物的受讓人（即銀行，或是從銀行取得房子產權的新業主）仍然有效，即「抵押不破租賃」，也就是小李的租約優先於新業主的產權，新業主無權要求小李在租期結束前搬走。

然而，本案的背景是房東在房子出租給小李之前已經先行將房子抵押（即抵押在前，出租在後），則情況又是如何呢？

大陸相關法律規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。本案的房東（即抵押人）是先把房子抵押給銀行（即已抵押的財產）之後，再把房子出租給小李。

依據大陸法律，小李的租約對受讓人（即銀行或是新業主）不具約束力，即「抵押破租賃」。所以，小李需要在期限內搬離這個新租的公寓，由銀行或是新業主收回。

要求使用2006年後的制式租約

不過，對發生在小李身上的不幸事件，大陸的法律也有一些補救措施：抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

由於房東出租房子給小李時，並沒有書面告知小李房子已經抵押；小李在不知情的情況之下向房東租了這間房子，而今小李因抵押權實現，而被迫必須在租約到期前搬遷。依據大陸法律，因房東未履行抵押人的告知義務致使小李蒙受損失，則可以向房東求償，要求房東承擔他所承受的損失（如搬家費、再另找房屋的仲介費等）。

租客如何能避免類似的情況呢？由於仲介公司有時會提供2006年以前的「制式租賃合同」，其並不包括房東聲明及保證房屋沒有抵押的條款。

故台商在大陸租屋時應要求使用2006年以後的租賃合同新版本，因新版本已將「房屋是否被抵押」的聲明及保證條款列入租約。

此外，在簽署租約時，均應要求房東出具房屋產權證正本，或是要求房東提供由房產交易中心蓋章的文件，證明該出租房屋現時的抵押狀況，並且將其附於租約後作為合約附件。這樣一來，房客的權益才會真正得到保障。

（本文不代表理律法律事務所及律賢律師事務所意見）

單少芳 Profile

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