商用不動產房貸挑選三大事項,一:房貸加碼的幅度及房貸指數採用的方式;二:貸款成數;三:有閒置資金則可選抵利型或理財型的房貸,可隨時降低房貸本金,減輕利息負擔。

目前市場上,一般房貸與商用不動產的房貸,各銀行的房貸指數通常都是採用國內前幾大行庫1年期定儲固定利率或機動利率做為I值,不過,渣打的商辦不動產的房貸指標,則是採用利率3個月期TAIBOR(台北金融業拆款定盤利率)。

銀行業者表示,T值與I值最大的差異是,T值的變動是非常大且快,也就是說,未來央行一旦開始升息,那麼T值會馬上反應且幅度會跟升息的幅度差距不大,不像I值在變動時,銀行會考慮手頭上的資金多寡,再適度慢慢的反應。

銀行主管進一步指出,T值除在升息反應快外,其實只要央行貨幣政策一有變化,T值也會跟著反應,如央行覺得市場資金過多並進行回收時,那麼T值也會跟著調升。

因此,主管建議,由於目前國內的利率已在低點,在明年央行應該會開始升息下,若手頭沒有很多閒置資金,無法在3~5年內還清房貸者,最好不要選擇以T值做為房貸指標。

主管說,商辦房貸除看房貸指數採用的方式外,對於加碼幅度也要一併考量,不要只看前一段利率,至少要看前三年的平均利率,從中選擇利率最低者。

第二事項則是貸款的成數,一般而言,銀行在商辦房貸成數給的不是很高,如中信銀頂多給6~7成、台企銀則以商辦區段做區分,將全省分成4個區域,最差的區域如宜蘭、花蓮最高可貸成數是6成5,而最優地段如台北地區則可貸到8成5、台銀只是台北、新竹、台中、台南與高雄縣市等五大都會區,最高可貸8成,其他區域則頂多7成;至於渣打一般可段6成5~7成,若搭配房貸壽險則可貸到7成5。

第三事項就是常有閒置資金則可選抵利型或理財型的房貸。業者說,若貸款的方案是抵利型或理財型,那麼只要有多餘的資金就可以馬上降低利息,而這是對生意人而言是相當有利,畢竟生意人資金進出總是較頗繁,只要有閒置錢就存入馬上減輕利息,若需要錢又可以馬上拿出來動用,資金進出相當自由。

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