資金行情加持,房市投資型買盤進駐,不但帶動高總價住宅交易量發燒,也拉抬黃金地段的店面增值力。不過,專家提醒,買屋收租,先釐清投報率迷思。

房地產業者在買賣物件時,常會提高投報率,吸引投資人買進,但一定要親自計算,將空屋、維修等風險一併評估進去,而黃金地段的物件投報率雖低,但轉手後的獲利更高,仍有投資價值。

21世紀不動產企研室表示,投報率的基本算法,是將年租金收益除以房屋總價,假設姜先生於今年1月份,以總價200萬元買下一間套房,月租金行情1萬元,粗略估算投報率是6%,但21世紀不動產提醒,買屋投資往往有許多潛在風險與費用,因此可別被美好的投報率數字騙了。

以上述姜先生的例子來看,今年1月份買下套房後,又花了30萬元重新整修,但卻苦於租不出去,空租期長達3個月,至今年4月份才出租出去,因此姜先生的年租金收益只有9萬元,而在支出部份,除了購屋總價200萬元外,還要加上裝潢費用30萬元,添購家具網路設備等費用10萬元,總共是240萬元,回推投報率僅3.75%而已。

不過,投報率愈低的產品,也有可能賺進大把鈔票,例如黃金地段的店面產品就是如此。房仲業者表示,這類區域的房屋租金漲幅有限,但房價增值潛力卻無限,所以在精華區域投資,可靜待好時機脫手賺取價差。

信義房屋忠孝店店長黃浩中指出,熱錢到現在仍未消退,以北市忠孝東路2段的老舊公寓為例,原本行情不到1,500萬元,現在搭上都更題材,加上熱錢湧入,身價上看2,000萬元,願意進場的買方,多是看準增值潛力而投資者,甚至有許多回流的台商,陸續將錢從海外匯回,台商有興趣的是北市主要幹道的店面,甚至年租金投報率不到3%的,只要是精華地段就會被納入考慮。

以全台最昂貴的店王街忠孝東路4段來看,欣元商仲總經理焦文華指出,近六年於該區域共轉手40家店面且店面價值平均漲幅翻倍,投報率被高房價稀釋而降低,但因聚客效應強,上班逛街人潮不斷,因此空置率都在2%以內。

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