市中心精華地段老房子炙手可熱,除了相對價格便宜、還可邊住邊等,期待倍數翻揚的改建行情,現在聰明卡位都更潛力區,老屋變「黃金」不是夢!

內政部營建署10月22日舉辦「愛台12建設」都更說明會,從50處優先推動都巿更新地區,篩選出中山女高南側地區等四件都更計畫說明會,據報載,國內逾70家知名建商、金融保險及旅館業者擠爆招商會場。

過去建商多半以合建、買斷或標地方式進行開發,但在市地取得愈來愈稀少、標地價格愈飆愈高的情況下,建商從事都更整合,在相對上所付出的資金比標地少了許多。

「都更的容積獎勵」可說是法令中的一大利基,以北市為例,最高可獎勵5成的容積率,以「住三」為例,原容積率225%,取得都更條件後,新屋的容積率是337.5%,即樓地板面積多出5成,10層樓可增為15層樓,對於住戶和建商來說,都頗具誘因。

另在實施過程中也可享地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。

掌握「老宅改建」商機,地段是首選元素,另外,我認為要注意以下5個選購原則:1、最好座落豪宅聚落周邊,基地面積大且方正;2、臨主幹道,捷運站、明星學區周邊尤佳;3、高容積率的商業用地;4、土地持份高、總戶數少、樓層低的老舊公寓;5、已經列入都更範圍內的舊宅。

但我須提醒消費者,都更協調過程耗時費力,完成一件更新案可能需時長達5~10年,據台北都更處統計,平均需要2,800天(約7.7年),所以要從老宅挖出黃金,絕對要耐得住時間及成本的煎熬。

另外,也不是地主想改建就行,若要申請都市更新,目前北市政府規定,民眾辦理都更有14項條件,只要符合條文中的3項即可申請自辦都更,其中較容易跨入的3個門檻為:都更的基地面積達3,000平方公尺(約907坪);屋齡年限,鋼筋混凝土結構需30年以上,鋼骨結構則要50年以上,要有2/3以上的居民同意且要配合營造者認為可獲利才行,所以老宅改建工程實是一門大學問。

都更績效緩慢的主因包括協調成本過高、獎勵誘因不足及權利關係人共識難以凝聚等。

為提高市民申辦都更誘因,北市都市更新處於今年10月22日公布,擬放寬「遷建住宅更新開發時程獎勵」適用時點,使土地權利關係人同意門檻由2/3大幅下降至1/10,以落實鼓勵住戶推動都市更新改建之構想。

政院並擬提高「策略性再開發地區」容積獎勵,由現行建築基地法定容積1.5倍增加為2倍或各該建築基地法定容積0.3倍加上原建築容積,增加為法定容積0.5倍加上原建築容積。(太平洋房屋行銷部協理陳錫斌口述 曾萃芝整理)

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