在金融風暴期間,對中國房地產進行過「大拍賣」的外資私募股權基金,現在重新回到中國房地產市場。只是,這次不再瞄準單一物業資產,而是瞄準房地產企業。

這一波外資基金更青睞於對房地產企業進行股權投資,或聯合對方進行開發投資。

借道香港 已經沸騰樓市

近期外資基金重新回到中國房地產市場的另一背景則是,人民幣升值預期再度出現,而通貨膨脹預期逐漸強烈。在保值和增值需求驅使下,資金進入房地產市場成為共同的選擇,熱錢進入大陸內地省分的跡象,表現得非常明顯。很多外資基金採用的是借道香港再進入大陸內地省分的做法,近期,香港房地產市場已經表現得如火如荼。

「感覺這段時間外資基金又重新回到了大陸房地產市場。」北京知名地產開發商首創置業董事長劉曉光表示,許多外資基金開始頻頻與大陸房地產企業接觸和溝通,希望透過各種形式進行合作。

劉曉光稱,首創置業亦在考慮和外資基金合作的事宜,目前的談判仍在進行中,尚沒有最終結果。首創置業背後已有外資基金的背景,新加坡政府投資公司為其第二大股東,雙方有望進一步合作。

外資基金蠢蠢欲動 露端倪

近期一些外資基金蠢蠢欲動,外資基金殺回大陸內地省分房地產市場初露端倪,各種針對中國房地產基金開始設立和募集資金的消息漸多。

消息人士指出,數月前,已終止一年多時間的金地集團與UBS(瑞銀集團)的房地產基金開始重新啟動募集資金,近期募集已經基本完成,規模約3億美元。

荷蘭國際集團則推出第2支中國地產基金,凱雷投資集團正計畫快速涉足中國二線城市樓市,正在募集10億美元設立旗下第2家亞洲地產基金,重點投資中國和日本等亞洲關鍵市場。

外資基金開始頻頻出手,進軍共同開發投資地產。澳大利亞麥格理、美國華平、新加坡嘉德置業等外資房地產投資基金的身影紛紛出現在大陸開發商的合作名單中。9月初,有華潤中國注資的一家國際地產基金公司「華潤中國地產成長基金」收購了北京第五廣場置業有限公司中方全部權益。

劉曉光指出,「外資基金的興趣在於能與大陸房地產公司合作開發一些大型的專案,由房地產公司提供資源,他們則提供資金方面的支援,不再是單純的買賣一些物業,買賣一些物業都只是小的投資。」

「近一段時間,所有的投資人都會密切關注中國房地產,無論境內境外。」永安信資產管理公司首席合夥人喬志傑表示,從今年的第2季起,境外的投資資金開始關注中國房地產業,並且加快了進入速度。

股權、開發投資 可能性大

喬志傑認為,「從投資方式來看,股權投資、開發投資的可能性更大,因為直接購買資產的利潤不高,當然優秀物業的購買也是一個方向。」

外資基金已經根據房市景氣迴圈,來做中國房市投資。2005年,隨著大陸銀行信貸對房地產企業逐漸收緊,外資房地產基金紛紛進入中國房地產市場,而在人民幣升值預期推動下外資基金蜂擁而至。此後,隨著中國房地產泡沫的逐漸形成,大陸房市受到了打壓。次貸危機爆發後,許多基金陷入了水深火熱之中,募資和投資都陷入了停滯,外資基金開始尋求自保,出現了撤離大陸內地省分房市的高潮。

他們買進賣出。SOHO中國主席潘石屹欲收購摩根士丹利旗下的上海無限度廣場。此前,潘石屹剛收購了摩根士丹利旗下的另外一處上海物業。荷蘭國際集團旗下房地產基金也於近日將在上海投資的第一個房地產項目上海網球俱樂部和公寓出售,總價9.9億元。

仲量聯行上海研究部副董事周志鋒則認為,中國商用房產主要是大陸資本在推動。「國外公司投資比較謹慎,要考慮的因素更多,融資比較難,目前大陸物業的回報率又不是特別高,所以真正重回還有一段時間。」

接近外資基金人士表示,所謂外資拋售中國物業是一種誤讀,主要原因多是因為外資基金已經從所投資的專案中獲得了巨額收益,所投資的項目的估值提升空間有限,許多基金拋售物業是其正常的退出途徑,其他也包括基金本身到期的原因必須選擇退出有些專案。

機會主義 基金嗅出味道

「國外資金最大的特性就是機會主義。什麼樣的機會好,他們就投資什麼。他們擁有強大的市場分析能力,所以2007年暫停對中國房地產的投資,今年中國房地產全面回升,他們不可能不關注。這是非常自然的經濟規律,就跟四季的更替一樣,冬天過去了肯定是春天。中國地產明顯回升,就意味著投資基金有機會了,就應該投入。」喬志傑認為,此前,大陸外資房地產基金中尚有近百億規模的存量資金完成募集尚未投資,由於時間周期原因,這筆資金將加快投資速度,很快重新回到房地產市場。

凱雷集團創始人之一德安尼祿曾表示,中國房地產市場實際上也經歷了「準泡沫階段」,這個階段進入中國房地產市場,估值是比較高的,凱雷態度謹慎保守態度。

「由於考慮中國GDP增長有望達到9%,從長期來看,任何投資於中國房地產市場的人應該都不會空手而歸的。」德安尼祿表示。

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