史上最貴地王 群聚滬外灘

一位知名地產商大致估算，外灘金融集聚帶面積2.6平方公里，以該區域相對非核心位置的163地塊每平方米土地20萬元（人民幣，下同）出讓底價測算，整個區域的土地價值將超過5000億元，約800億美金，相當於50、60家中小型納斯達克上市公司的市值。

土地儲備成為首務

上海市政府已經開始做大金融區的規畫。10月底，作為外灘金融集聚帶的總體發展商──上海外灘投資開發（集團）公司正式揭牌，象徵集聚帶進入實質運作階段。據瞭解，公司註冊資金10.1億元，創上海區屬國企迄今註冊資金之最，屬於政府型投資公司，下有上海新黃浦（集團）有限責任公司、黃浦區土地發展公司、外灘一體化公司等全資子公司，淨資產22億元。該公司董事長周海鷹對外表示，目前制約外灘金融集聚帶發展的主要瓶頸，仍是土地稀缺所導致的高品質商辦樓宇不足，首要任務就是土地儲備。

地王即將層出不窮。11月30日，曾經創下大陸土地單價紀錄的黃浦區163街坊地塊「二次出讓」資訊發布會如期舉行。據出讓方透露的價格資訊，該地塊出讓的樓板價將在4萬元/平方米以上；與此同時，上海外灘國際金融服務中心8-1地塊也已正式推出，「預申請報價不得低於90億元」。

12月1日，上海市黃浦區規畫和土地管理局指出，「外灘金融集聚帶已經正式進入土地推介出讓階段，163地塊和8-1地塊是這個區域最先推出的兩塊土地。」

地王釋出衝擊難測

業內已經充分感受到外灘金融集聚帶土地開閘帶來的「地王氣息」：163地塊將成為中國大陸單價地王，而8-1地塊也已基本鎖定中國大陸的總價地王。頭兩塊地牛刀小試，外灘金融集聚帶就已獲得兩項「冠軍」。

黃浦區規土局有關人士表示，外灘金融集聚帶的土地將在「十二五」期間（中國下一個五年經濟計畫）基本完成出讓，十年基本建成。

上海媒體表示，中國土地出讓史上迄今最貴的土地盛宴，將給上海乃至整個中國土地市場和房地產市場帶來怎樣的衝擊，沒有現成的案例可供預測。

地王成群的未來，會打造一個金外灘。從已經進入出讓程序的「準單價地王」163地塊和「準總價地王」8-1地塊，可以窺見外灘金融集聚帶在土地層面的巨大衝擊力。

163地塊重出江湖

黃浦區163街坊地塊位於南京路步行街東端，占地面積13709平方米，容積率低於4.8，總建築面積達到65803.2平方米，土地性質為商業、辦公、金融保險等綜合用地。這塊業內耳熟能詳的寶地，曾在2007年拍出了44億總價、6.7萬元/平方米樓面地價，但次年被退回，命運多舛。即便出讓方在11月30日資訊會上透露約26億至30億元的估價縮水，但二次出讓每平方米4萬，其全大陸單價地王的地位絲毫沒有動搖。

相較第一次，163地塊此次是整個外灘金融集聚帶中首塊推出的土地，兩年前則沒有這樣的身分。黃浦區規土局有關人士證實，該地塊今後的開發和物業經營等各方面，也將享受整個區域的照顧政策。

港星地產龍頭雲集

首次露面的8-1地塊，超高總價令其更顯神秘。資料顯示，外灘國際金融服務中心（8-1）地塊位於老外灘南端的中山東二路東門路，總用地面積約5.73萬平方米，除部門公共配套外，規畫為商業、金融、辦公、文化綜合用地，地塊總建築面積達37萬平方米。

據11月中旬土地出讓方在地塊資訊發布會披露的訊息，預計底價在90億至100億元，預申請報價則不得低於90億元，如此起拍樓板價也超過3萬元/平方米。地塊將於今年12月中旬正式公告推出，明年1月前後招投標。

「推出這兩塊土地，其中一塊還是業內比較熟悉的老面孔，政府方面顯然有明顯試探市場的意圖。」一位接近政府層面的知情人士透露。

黃浦區規土局方面對此提出證實。該局人士透露，在近半年內，外灘金融集聚區正式推出的土地僅這兩塊，但同時運作推出的地塊眾多，包括計畫明年推出的新和平地塊、596地塊，明後年推出的復興地塊、董家渡13及15號地塊。

上述知情人士指出，其中董家渡兩地塊體量更大，隨著整個外灘區域交通市政配套逐步完善，地塊也將進一步增值，可以說，這裏即將出讓的每一塊地塊都是「地王級別」的。

與地王地塊出讓配套的，自然是地產大鱷雲集。僅在8-1地塊的資訊發布會現場，就有包括港商郭炳湘的新鴻基、李嘉誠的和黃、新加坡地產商仁恒、麗豐控股、上海置業、愛美高、上海綠地、復地等海內外的巨頭亮相。