問台商李小姐想在大陸購買期房(即台灣之預售屋),但是聽說大陸買期房有很多問題,是真的嗎?要如何預防?

大陸購買期房須注意5大重點。第一是付款方式及期限。一般台商買房子也逐漸跟大陸同胞一樣,辦理銀行貸款,而銀行貸款的手續,一般都是由買受人提供相關資料,由開發商(即賣方)具體向放款行庫辦理貸款手續。買方應該注意,要在契約中對貸款由買賣雙方中誰來負責執行,做出明確約定,同時明確約定若因貸款手續遲延辦理,導致逾期付款,買受人不承擔逾期付款責任。

此外,出賣人應將買受人已付的款項返還給買受人,並支付相應利息,按雙方約定的百分比賠償給買受人。買方若不在契約中明確做出上述約定,則即使是開發商(即賣方)的原因導致貸款手續不能按時辦理下來,因沒有約定貸款由誰負責辦理,必然會導致買受人最終承擔逾期付款的責任。

第二是房地買賣價金之計算。房地買賣契約通常已經明確約定,出賣人不再向買受人收取該商品房房地價款以外的費用,那麼在契約中由開發商(即賣方)填寫的補充條款上,凡是要求買方另交水、電、瓦斯、有線電視、寬頻等開通費、配套費,買方都可以理直氣壯要求刪去這些賣方加上去的條文。

第三是交屋期限和條件。買賣契約書中有關交屋日期,最好用數字以大寫形式明訂。另外,開發商往往會利用契約條款後面的空格,另行約定「由於供水、供電等部門或政府因素導致的延期交房,出賣人不承擔違約責任。」所以購屋者簽訂買賣契約時要提高警覺,堅決要求刪除這樣的約定,否則,開發商只要發生延期交屋,就會以這樣的理由做藉口,拒絕賠償購屋者。

第四是逾期交屋的處理。對於逾期交屋,開發商慣用手法就是約定低得驚人的違約金,讓其違約成本遠低於其守約成本。購屋者解決的辦法,就是增加其違約成本,將違約金比例提高到其不敢違約的地步。

一般來說,購屋者最好將逾期交屋按日支付的違約金比例,約定為不少於千分之一,將解除契約的違約金比例約定為不少於10%。為防止開發商交付品質存在瑕疵的房屋,如裂縫、滲水、漏水、牆面脫落等,最好在簽訂買賣契約之時就做補充約定:「買方有權拒絕房屋的品質瑕疵交付,出賣人應當對品質瑕疵改善完畢後,另行書面通知買受人交屋,由此產生的延期交屋責任由出賣人承擔。 」

最後是面積不符之處理。不良開發商一般會在最終房屋面積核算中和測繪單位串通一氣,增加公共設施分攤面積,讓主建物建築面積縮水,包含公共設施的總面積增加,但增加的幅度往往不超越法令所規定的3%,目的是讓消費者必須補償面積增加的差額價金。

對此,購房者可以拒絕面積增加在3%以內的測量面積,並要求約定買受人若不解除買賣契約,則期房產權登記面積大於契約約定面積時,無論是否在法令規定的3%以內,超出部分的價金均由出賣人承擔,但產權仍登記為買方所有。

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