政府為了促進都市土地有計畫地再開發利用,復甦都市機能、改善居住環境,提出都市更新政策,在都市計劃範圍內鼓勵實施重建、整建或維護措施,並予以適當的獎勵,立意可說非常良善。但實施迄今近12年,不僅成效不佳,反而把都市(特別是台北市)老舊、低樓層房屋炒熱,屋主惜售、抬高售價,而一些投資客、投機客更爭相追逐,助長房地產價格的高漲,使都市更新變成現代的新都市顯學。這種現象並不合理,亟待相關主管單位正視,避免成為另一種民怨。

都市更新自民國87年開始實施,截至目前為止,以台北市而言共申請332案,只通過76案;台北縣共申請330案,只通過96案,而每一都更案平均所需時間約7.7年。何以都市更新困難重重,主要因素在於下列幾點:

第一,整合困難:都市更新為達其政策目的,設有最低面積1,000平方公尺(300坪)的限制。但由於都市地少人稠,每人土地持份有限,在此情況下,要整合數十戶共同願意都更,並一致同意分配方式,頗不容易。

第二,地主與實施者,想法不同、認知不一:一般地主期望都更後能分配到比較大的坪數、比較好的位置,而實施者則想獲得比較高的利潤,雙方立場差異甚大,協調極為不易,再碰到釘子戶則是難上加難了。

第三,都更獎勵不符地主需求:依都市更新條例、實行細則及地方自治條例規定,容積獎勵的上限為法定容積率的1.5倍或法定容積率乘0.3倍再加原容積率。惟因透過權利變換地主的分攤額,再加上目前公設比加大,地主分回的實際可用坪數少於現住坪數,導致參與都更意願不高,特別是土地持分少的地主通常興趣缺缺。

第四,都市更新法規不利於地主:都市更新案係由土地所有人提供土地,建築開發商(實施者)提供資金與技術,依更新前所有權人土地權利價值與建築開發商提供的資金、技術比例,共同分配更新後土地及建物。而如何評定更新前土地及投入資金與技術的價值,以作為更新後雙方分配的依據,就取決於評估基準日,與委託專業估價師查估價格。依都市更新條例第29條第一項及台北市所頒都市更新權利變換實施辦法第八條之規定,估價師概由實施者委託;既由實施者委託,當然可能由實施者左右其查估的結果。再者,將評估基準日由實施者指定,實施者可將權利變化計劃與都市更新事業計劃一併報核,將地主土地評估基準日的時程提早。加上審核程序冗長,在房地產價格變動快速的情況下,評估基準日地主之土地價格與實施者提出之資金、技術價值,時間落差可能超過一年以上,對土地提供之地主極為不利。因為法規的不周全,往往造成糾紛而影響都更之進程。

都市更新之政策原為政府之美意,但實施迄今卻問題重重,不但參與都更的地主認為被剝削,更成為被有心人炒作的題材,且成為助漲都市房產價格的幫兇。為解決此問題,首要做法應是修正都市更新條例及其施行細則,暨地方所頒都市更新權利變換實施辦法等相關自治法規,增加必要的地主容積獎勵;其次則為導正地主與實施者之間有關權益分配的不公平規定。但釜底抽薪之計,乃是提高現行法定容積率,讓可建面積提高以減低房地產持有成本,進而抑制目前過高的房地產價格。

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