大陸房市明起展開金九銀十的傳統旺季,市場走勢如何引人關注。由於近幾個月以來的成交回暖,讓各地建商卯足全力推案,進入全年銷售目標的衝刺階段,新推案也出現爆量現象,專家分析,目前房地產市場基本實現調控政策預期的目標,政策或已見底,有機會帶動整體成交量的回升,預計未來幾個月,房價上漲的壓力會持續加大。

大陸國家統計局最新公布數據顯示,7月70個大中城市新建商品住宅平均價格指數在6月由負轉正之後再次上漲,當月價格比上月上漲的城市有50個,比6月增加了25個,而房價的上漲,已對不斷回升的成交量造成了衝擊。據統計,8月中上旬,全國54個主要城市新建住宅成交量與7月相比已出現下滑,相較7月的「淡季不淡」,8月樓市出現明顯降溫。

上海財經大學不動產研究所副所長姚玲珍認為,近期部分城市成交量回暖的原因,首先是建商「以價換量」和貨幣政策的微調刺激剛性需求入市,另外市場預期轉變也使得猶豫不決的購房者入市。

業界認為,連續降息等降低購房成本的政策推動剛需及部分改善型需求的釋放,尤其是今年5月以來,重點城市豪宅市場需求放量,導致房市均價出現結構性上漲。

而8月中上旬成交量明顯下降的原因,北京中原市場研究部總監張大偉認為,首先是供應量下滑,大部分城市開發商認為在上半年的以價換量中,犧牲了很大的利潤,在最近資金緩解以後,都不同程度減緩了供應節奏;其次是近期房價的反彈,對成交量造成了一定衝擊,加上最近督察組在各地督察及不同力度新政的傳聞,在一定程度上影響了購房者的積極性。

房價上漲樓市預期升溫

同策諮詢研究中心總監張宏偉表示,一線城市豪宅、換屋型產品放量推動了均價整體上漲,與部分新推案降價幅度減少,都是帶動全國房市價格止跌微漲的原因。

因此,雖然8月成交量略有下滑,在不少城市,也傳出漲價新案增多的消息。在北京,據中原市場研究部統計資料顯示,在7、8月連續2月均在北京簽約榜單前100的住宅項目合計有55個,這55個項目佔據了當月簽約的6成以上,在8月截至21日的價格變動中,價格出現環比上漲的有40個。

在上海,報告顯示,自去年底以來連跌數月之後,今年6月份上海商品住房價格指數環比小漲0.2%,7月份銷售均價仍有所反彈,且不少樓盤減少了之前的優惠幅度,尤其是即將試運營的軌道交通13號線和11號線沿線樓盤,近期推案紛紛漲價。

因此,業界開始有傳言,隨著下半年房地產旺季「金九銀十」到來,住房交易量將繼續上升,預計未來幾個月,房價上漲壓力會持續加大。

多家機構預計,在降息、降准,以及各種微調等多種因素及差別化的樓市調控政策綜合作用下,以首套房置業為主的需求將會繼續入市,繼續放量,延續之前成交量回升的局面,因此金九銀十樓市成交量可能出現「回暖」,房價上漲的壓力會持續加大。

自住需求放量銷售增加

由於第三、四季是房地產傳統銷售旺季,如萬科、保利、中海、龍湖等龍頭房企上半年與下半年的推盤比例約為4:6,9月、10月的銷售業績將達到全年的高峰。

張宏偉認為,支援和鼓勵自住性需求差別化政策,可能讓樓市金九銀十的成交量上漲,也會使部分開發企業對於整個市場基本面的考量更為樂觀。在如此背景下,首套房自住需求將繼續支撐整個房地產市場成交量持續回升。

就全國而言,政策面降息、降准與樓市微調正在形成市場疊加效應,這個疊加效應對於自住需求繼續放量起到刺激作用,預計整個下半年樓市成交量將好於上半年,成交方面應該在下半年繼續保持放量。

專家進一步預測,在今年年底,房地產開發企業對於整個市場預期逐漸轉向樂觀,這也將促使開發企業在成交量回升之後,進一步加大房地產投資、新開工面積,甚至重拾土地市場拿地的熱情,最終形成市場真正的回暖。

而張大偉同樣認為,全年成交量最高點在9、10、11月繼續衝高的可能性非常大,金九銀十供應量增加後,市場整體成交量有望再現上漲。

樓市回暖業內意見分歧

對於金九銀十樓市走勢,業內專家看法出現分歧,持樂觀看法的張大偉表示,7、8月淡季推盤量較小,預計成交量可能有所平穩,但全年成交量最高點在未來3個月繼續衝高的可能性非常大,在調控微鬆的影響下,小部分需求的恐慌入市可以支援成交量繼續放大2成左右,可以判斷今年的金九銀十樓市成交量價齊漲可能性非常大。

不過,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉判斷謹慎。胡景暉表示,為了鞏固房地產市場調控成果,國務院對全國16個省市的房地產市場調控政策執行情況進行了督查,預計8月底9月初,一些針對高價地、日光樓、購房資格審查等針對性的樓市調控政策或將出台。

同時,在樓市限購的大背景下,新的購房需求再生緩慢,無法支撐樓市的持續回暖,所以未來樓市成交量將逐步萎縮,目前樓市的量價齊升已是強弩之末,金九銀十全國多地的樓市成交量和房價都將趨向平穩。

多位業內人士也認為,當前的樓市回暖存在媒體過度解讀因素。在穩增長宏觀經濟政策背景下,第二季房地產市場出現所謂回暖跡象,主要是因為購房貸款規模擴大、利率優惠、房企以價換量的銷售策略,以及剛性需求階段性釋放等多個因素的共同作用,帶來總體成交量的上升,才因此引發出市場對房價反彈的擔憂。

鏈家地產市場研究部分析師常清分析,雖然統計局數據顯示部分城市房價出現連續2月上漲,但在當前的市場環境和政策環境下,金九銀十的房市很難就此步入快速反彈的趨勢。他認為,這種現象僅僅是房價在市場規律下的正常波動而已。

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