時論─房仲:跌定了!你認為呢

永慶不動產發布「2015年Q1趨勢前瞻報告」,在調查1056位民眾後,顯示對房價看跌比例持續擴大,未來一年看跌的人高達52%,是最近13季以來最高。(本報資料照片)

最近房仲業者根據他們自己所作的問卷調查,發現民眾看跌全台未來1年房市比重超過5成,創3年多以來最高,其中,看跌雙北房市比重逼近6成,全台房市從北到南「轉冷」趨勢全面成形。此外,全台買賣移轉棟數僅32萬棟,也是近12年新低,台北市還創17年來新低。另外,購屋貸款年增率從去年7月起開始出現衰退走勢,而房貸利率也開始逐步調高。房仲業者因此大膽預測,今年房價「跌定了」!跌幅在10%~15%左右。

業者被迫實話實說

過去業者對房市都沒有悲觀的立場,一向鼓吹房市看多,以利銷售。如今,卻主動一反常態,睹定看空房市「價跌量縮」,令人意外!值得分析探究。

首先,這反映當前房市的確下滑明顯,無法再予以掩飾。房仲業者再不點破作多假象,在賣方口袋仍深,不願意鬆口降價;而在買方看跌且無力購屋情況下,買賣雙方僵持,無法成交。如此受害最大的就是房仲業者,因此在「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格」鐵律下,不得不向房市開第一槍,以求自保。這是業者被迫再不「實話實說」,結果會是害了自己所致。

其次,當前房市的不景氣,亦可以從過去台北市這兩年所推動的稅制改革看出端倪。長期以來,社會普遍認同台灣的房地持有成本與交易成本過低,造成房價上漲的重要原因,因此,台北市全力推動相關稅賦,包括持有成本的囤房稅、豪宅稅、新建房屋評定現值、路段率等以及交易成本的土地增值稅等。當時提出並未受到建築業者的反對,主要是業者認為房市景氣還不錯,這些成本未來都是消費者要負擔,沒想到如今房市銷售不佳,全部成本變成業者要負擔,因此,最近大力反彈。可以預期未來建築業為降低持有及交易成本,將盡速脫手,降價也是不得不的選擇。

不景氣主因 來自市場

第三,業者也試圖透過房市不景氣的喊話,藉此換取政府的重視。如此可以要求政府不能再加重「打房」政策,包括目前正在研擬的「房地合一稅」宜輕不宜重,或已實施的持有與交易稅賦,都要檢討從輕發落。至於政府是否會受此脅迫影響,讓房價看回不回,導致延緩下跌?還是政府反而應藉此機會,給予臨門一腳,讓全民都認為不合理的房價,逐步導正?

第四,持平而論,房市真正不景氣的主要因素還是來自「市場力量」,所謂供、需、價、量的交互作用。房市經過十多年不合理的景氣擴張,產生房價過高、基本自住需求無力負擔,空屋過多、供過於求現象越顯嚴重。因此,房屋成交數量明顯萎縮,特別金融業者擔心市場風險也逐漸緊縮貸款,房市情勢逐漸逆轉,造成當前房價不得不低頭現象。

最後,面對當前房價剛開始要下跌的轉折時點,一般購屋者應如何自處?當然房價的漲跌取決於購屋者集體力量,你可以認為房價只漲不跌,業者說法不可信,現在不買以後會後悔。如此購屋結果,你不知是否會買貴了,但確定會扮演支撐不合理房價的力量,可能產生「損人不利己」。或者你同意上述分析,房價終將下跌;還是你對未來房價漲跌不確定,不論何者,你都應該選擇觀望,不進場購屋。如此不購屋結果,你不知是否會買到便宜,但確定可以盡份促使房價合理化的力量,可能變成「利人利己」。購屋者請自己決策負責!(作者為政大地政系特聘教授)

(中國時報)


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