都市更新,堪稱為當前各方關心但共識不足的公共治理議題。為何共識不足?主因在於,從未能就「為何要都更」此一本質詰問勾勒出共同語境,致使建商、地主、乃至民間團體基於立場各自表述,難以求得兼顧公益與私利的可行機制。《都更條例》一修再修至第9次仍紛擾不止,原因也就在此!

準總統蔡英文所提的「大面積公辦都更」,清楚地指認諸如缺乏整體規畫、公共利益不彰、僅倚賴建商推動等問題,值得肯定。然「大面積公辦都更」是否就是萬能解方?筆者主張應以「新增較佳選項」來看待較為公允,並期許新政府以此做為都更政策改革的第一步!基於此,提出以下具體建議:

一、回歸都市計畫:公辦都更地區之指定,應循都市計畫程序,擬定該地區「都市更新計畫」,明確指認其更新目標、發展強度、必要公共設施、更新單元畫定準則等,經都市計畫程序審議通過,作為後續推動指導原則。

二、公共對價性容積獎勵:延續前述回歸都市計畫原則,扭轉既有都更容獎之房產增值邏輯,以「對價公共性」做為獎勵多寡之依據,指標有三:1、具一定急迫性與必要性;2、現住居住水準是否過低;3、更新後公益設施回饋項目與數量,並優先連結長照與社宅政策。

三、多元推動模式:就畫定公辦都更地區,依各單元狀況條件,提供除招募建商外的其他模式,包括政府擔任實施者、輔導協助所有權人自辦都更。如具都市防災急迫性之單元,政府應不待市場自行推動整合;如屬單純住宅社區重建者,則積極輔導協助所有權人採自辦更新。

四、落實住戶參與、資訊公開透明:於「都市更新計畫」擬定與審議中,引入民眾參與機制,以凝聚計畫目標與推動之共識。於各單元都更事業推動階段,無論採取何種實施者模式,應規範必要資訊公開透明,包括估價、權利價值變換、選配等,避免分配不公、黑箱作業等爭議。

五、規範強制公權力行使:現行《都更條例》對公辦都更同意比例未做規範,並不恰當,應予修法清楚界定,其中具急迫性單元,可採相對較低同意比例;以及針對不同意者,於審議程序應納入聽證機制,強化公權力行使正當性。

(作者為專業者都市改革組織祕書長)

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