恒生指數近期上漲原因除了科技股外,有部分來自上半年財報佳的地產股。不過官方調控政策持續出爐,地方政府限售政策仍會擴大,地產股近期波動度大增,在投資上需特別注意。

上周大陸又有多個城市發布新的房地產調控方案,包括石家莊、貴陽、重慶、南昌、南寧、長沙等6個城市定出限售規定。例如石家莊要求新購住房5年內不能出售;重慶和南昌規定新購住房也要滿2年後才能交易。

這波調控的背景,主因為上述城市今年以來房價漲幅在全國排在前段班,新建商品房價格較去年同期普遍都有12%到20%左右的漲幅。

這也顯示過去這段時間官方調控政策對市場的衝擊似乎有限,一、二線城市的房地產市場依舊火熱。

房市火熱也帶動地產股大漲,根據統計,今年以來至9月18日為止,共有19家在香港上市的陸資房地產企業,股價漲幅超過100%。

一般認為,這波地產股氣勢如虹的原因可歸結為幾個因素,首先就是房地產銷售業績穩健、行業集中度提高。

今年前8月,大陸全國房地產開發投資金額年增率為7.9%,成長率穩定、並無驚喜。但一些大型龍頭企業卻展現出比行業平均更優異的成績,從半年報業績來看,銷售金額年增率超過30%的企業就有好幾家。

這顯示在政策調控房市的背景下,大型房地產開發企業因為具備較中小型業者較有利的融資條件,在購置土地、銷售房屋方面,競爭優勢更為凸顯。

過去一些中小型房地產企業還能在地方保有地利的優勢,但近來伴隨地方政府對於土地招標拍賣限制條件日趨嚴格,加上大型企業持續收購中小企業,行業也出現大者恆大的趨勢,資源往龍頭公司集中。

從銷售規模來看,大陸前十大房地產企業今年上半年的銷售金額,合計起來的市占率高達26%,和去年20%相比明顯提升。

另外,由於8月經濟數據不佳,投資人預期房地產調控力道可能稍微和緩,此為推升地產股上漲的另一因素。

不過,從一些城市最近推出進一步的調控限售政策來看,顯示大陸在金融去槓桿、抑制房市泡沫的背景下,加上十九大之前的關鍵時刻,地方政府勢必要做一些降溫策略,向市場釋出打房的訊號。

在投資上,中小型企業在日益趨嚴的調控手段下,生存空間將更被壓縮,大型房地產企業還是具備較佳的防禦能力。不過因為今年以來地產類股已經漲多,持續出爐的調控政策勢必會壓抑近期走勢,在投資上還是待政策利空逐漸消化、逢低布局大型龍頭股為較佳策略。

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