都更商機大,信託公會秘書長呂蕙容表示,過去銀行在都更中只扮演被動角色,賺取微薄的保管費,但其實銀行比建商更適合主動擔任都更「主導者」,增加分潤。依據內政部統計,現階段全台屋齡超過30年的房屋超過400萬戶,未來十年會增至近600萬戶,未來10~20年全台房屋會快速進入老化過程。

呂蕙容指出,銀行辦理不動產信託業務依信託目的,大致可分為「不動產管理信託」、「不動產開發信託」及「不動產處分信託」三種,目前銀行主要承接的都是「開發型」信託,管理與處分信託極少。

截至2017年底,國銀做不動產開發信託的金額已達7千億元,但大部分利潤只有純管理費用,沒有參與到都更建案開發分潤,信託公會指出,這其實相當可惜。

呂蕙容表示,過往都更進度緩慢或瓶頸,最主要的核心問題就是利益擺不平,但內政部現行加速推動的「都市危險及老舊建築物加速重建條例(老危屋條例)」及都市更新條例修法,為金融業帶來新契機。

呂蕙容分析,修法後將有助引進金融機構建立財務計畫等機制,銀行可積極爭取擔任都更「主導者」,再委託建商當「實施者」,這樣的架構下,可讓估價及利益分配更透明,減少利益爭奪問題,也會遏止惡意實施者或少數惡意不同意戶阻礙都更進程,讓估價機制與利益分配攤在陽光下,大幅提高民眾參與都更的意願。

呂蕙容表示,都市更新運用信託架構辦理好處多,建商及都更戶將土地、興建資金交給受託銀行(受託人)專款專用,銀行按信託契約約定將興建資金依工程進度支付,不只可確保都市更新資金不被挪做他用,使興建工程順利進行,且在都更過程財務透明公開,更有公信力。

另外,在都更完成後由銀行依信託契約分配信託財產,更可保障都更戶權利,強化建商與都更戶間的信任。

呂蕙容說,都市更新的老屋重建戶常面臨巨額重建資金或改建費用等問題,建商或都更戶皆可能有融資的需求,必須向銀行申請貸款,且政府正規畫打造都市更新向銀行貸款比租金更便宜的「分期付款都更模式」,如能搭配信託機制,更可取得貸款銀行的青睞,易於取得銀行融資。

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