買賣房屋或土地,有無節稅好方法?會計師建議,買賣房屋或土地,無論「大換小」或「小換大」,都可利用重購退稅降低負擔。

安永會計師楊建華表示,個人買賣自住房屋、土地,已完成竣戶籍登記,且自住房地出售的前一年內無出租或供營業使用,無論是先買後賣,還是先賣後買,出售舊房地與重購新房地時間(以完成移轉登記日為準)差距在2年內,均可申請適用重購退稅優惠。

但該重購的新房地在重購後5年內,只可供自住使用,不可改作其他用途或再行移轉。

資誠副所長郭宗銘提醒,房地合一新制實施後,國稅局將把「自用住宅享優惠稅率」、「重購自住房地退稅」和「有房地交易損失可盈虧互抵」列為查核重點,且每案必查,除了檢視房地是否符合租稅優惠適用要件,也會持續追蹤房地在未來數年是否繼續適用外,若有房地交易價格明顯不符市場行情的案件,國稅局也會特別選案查核。

至於去年買賣房屋適用新制還是舊制?會計師表示,新舊制最大差別,就是土地交易所得是否課稅,而要判斷是使用新制還是舊制的方法,就看房屋取得日期及持有期間,個人及營利事業在2016年1月1日以後買賣的房地,或在2014年1月2日以後取得,且持有期間在二年以內,就是房地合一新制課稅範疇。

楊建華表示,新制所得計算方式,若以「出價」取得房地,其所得就是用成交價額減掉原始取得成本,再減除其他費用;若是「繼承或受贈」取得,就是以成交價格減掉繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值,再扣掉費用來計算。

值得注意的是,去年財政部核釋,若是夫妻贈與房地後再出售,可依原本取得房屋的時點計算成本。KPMG會計師許志文舉例,先生小明以1,500萬元購置不動產,之後贈與給妻子小美,當時的公告現值為1,000萬,若小美以2,000萬元出售,原本小美只能用2,000萬元減除成本1,000萬;但有解釋令後,可用2,000萬元減除1,500萬元計算所得。但因減除成本的認定時點往前移,就有可能適用舊制計算所得。

而舊制申報方式,是併入年度綜合所總額,隔年的5月再申報。楊建華說,舊制計算所得有三種方法,第一是以交易時成交價格,減成本及必要費用後算出所得額。

若房屋屬豪宅,卻無法舉證買進成本,就用第二種方法,按公告現值房地比計算賣屋價格,再乘上15%作為納稅人賣屋的所得課稅。

第三種是依房屋評定現值的百分比進行計算,對「老屋」最划算,因老屋房屋評定現值大多為市價3到4成,但楊建華指出,近幾年因房屋價格飆漲,再加上成交價格都有實價登錄,因此20年以上的老屋較有機會使用此方法。

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