香港恐面臨最嚴重樓市泡沫風險。圖為從維多利亞灣拍攝的香港中環金融中心的高樓大廈。(新華社)
香港恐面臨最嚴重樓市泡沫風險。圖為從維多利亞灣拍攝的香港中環金融中心的高樓大廈。(新華社)
瑞銀全球房地產泡沫指數
瑞銀全球房地產泡沫指數

隨著美國聯準會(Fed)漸進加息,貨幣盯住美元的香港,也必須追隨加息,預估將結束逾10年的超低息環境,加息可能刺破香港樓市泡沫,華爾街見聞報導,瑞銀(UBS)最新的全球房地產泡沫指數顯示,香港穩居主要發達國家及地區城市房地產泡沫榜首,隨著香港金管局追隨美聯準會加息,香港樓市也面臨轉捩點。

瑞銀最新全球房地產泡沫指數顯示,香港穩居全球房地產泡沫榜首(暗示其面臨巨大的房地產泡沫風險),排在其後的有慕尼黑、多倫多、溫哥華等。而主要美國城市則排名較後。

房價最多將跌去10%

瑞銀指出,自2012年以來,香港房價持續性的以每年10%的速度不斷增長。市場長期處於供不應求的狀態,監管部門讓房價降溫的措施效果並不明顯。在香港,一個熟練服務業從業人員需要工作超過20年才能負擔起市中心附近60平方公尺的公寓。這大大高於其他發達國家水平。

本周四,香港金管局跟隨美聯準會加息,上調貼現窗口基本利率25個基點,至2.50%。這是銀行經貼現窗口向金管局借取隔夜港元流動資金的基準利率。隨後,香港3大主要銀行匯豐銀行、恒生銀行、渣打銀行齊齊宣布上調港元最優惠貸款利率,為12年來首次。匯豐CEO范寧指出,此次利率上調標誌著本地利率進入正常化周期。香港財政司司長陳茂波也指出,過去逾10年的香港超低息環境結束了。

而隨著超低息環境的結束,房地產抵押借貸成本不斷上升,香港房地產市場面臨的壓力越來越大。瑞銀預計,從現在起至2019年底,香港房價最多將跌去10%。花旗則預計,下半年香港房價可能下跌7%左右。

地產市場惡化 銷售放緩

目前香港房價轉折的外部環境正在形成,香港地產市場已經出現惡化的早期現象,一些買家寧願損失幾十萬港元定金,也要取消訂單。這種情況不僅出現在新開樓盤,還蔓延到了二手房市場,7月銷售也在放緩。分析師認為,這可能是買家情緒轉變的強烈信號。

此外,租金回報水平被認為與樓市泡沫水平呈反比。里昂證券統計稱,香港住宅的年租金回報率為2.5%至3%,甚至低於10年前房價歷史高峰期的租金回報水平(4.3%至5%)。

另外,大陸資本流向香港房地產行業的資金呈現出迅速放緩的趨勢。根據高力國際統計,2018年上半年,中國大陸對香港住宅用地的投資金額累計8.35億美元,去年全年的數字高達70億美元。

#香港 #銀行