大陸上周剛舉行完中央經濟工作會議,會議明確表達:「要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的,因城施策、分類指導」,此次中央對於房地產的調控用字出現微妙轉變,從以往「分類調控」改為「分類指導」。

這暗示中央政府將允許地方政府按地方實際狀況,給予部分政策的微調空間,中央再來進行指導,這是因城施策、因地制宜的一個重大突破,也說明本月中旬山東菏澤市和廣州政策調整是得到中央政府的默許,大陸房地產政策會有如此的改變,主要是受中美貿易戰衝擊與全球主要央行開始緊縮貨幣政策回收流動性,大陸微放鬆房地產調控以支撐經濟。

11月份,大陸首套房貸平均利率為5.71%,第一次在持續上漲22個月後出現持平,房貸利率上漲趨勢已暫時停住。現深圳的工商銀行、中國銀行等幾家大銀行悄然放鬆首套房貸利率。繼深圳後,武漢也傳出房貸利率下調消息,一線城市大銀行利率鬆動,二線城市也陸續跟進。

另一周之內,菏澤、廣州、珠海相繼迎來房地產調控鬆綁。菏澤市取消新購和二手住房限制轉讓期限的有關規定,廣州鬆綁商服類物業現在不再限定銷售對象。

珠海市雖暫無正式條例公告,但斗門、金灣兩區已實際放鬆購房門檻,非本市戶籍居民購房,從此前的需連續繳納5年社保改為只需繳納1年,都是史上最嚴厲的地產調控放鬆的信號。

之前隨著去槓桿與房市調控,房地產企業融資困難成為行業共同性問題,銀行信貸收緊、國內發債暫停、拿地款融資通道被叫停、海外發債和信託融資成本高漲。再譬如行業龍頭之一的恒大地產,11月份發債5年期美元債券年利率高達13.75%,比以前成長快1倍,可見房地產行業資金普遍吃緊,現陸續有中小規模的開發商因槓桿率過高,最終資金斷裂導致債務違約。

今年以來大陸經濟增速走緩,各地房市持續降溫,100個大中城市住宅庫存連續三個月上升。而國家統計局監測的70個大中城市商品住宅,連續兩個月有超過10個主要城市再現二手房價格下跌,這也是近4年來首次出現。

房地產不振對於土地依賴程度較高城市的地方財政收入與經濟發展都構成較大壓力,很多城市今年的土地出讓收入連去年的一半都不到,土地大面積流拍或底價成交,但地方政府支出卻還在攀升。

雖今年第4季大陸去槓桿政策微調對地方發債管控略放鬆,但很多2、3、4線城市的地方財政還是非常緊迫,寄望能通過鬆綁房地產限購來刺激市場,讓土地拍賣可順利些以增加財源,現已有山東菏澤、廣州、珠海的示範效應,如果大陸中央默認不喊停,料有更多城市陸續跟進。

今年大陸房地產價格漲幅明顯放緩,是調控政策願意放鬆的最主要原因,但想再大幅度寬鬆則機率不大,因現大陸房價已嚴重偏高,中央希望看到的是房價持平調整,或輕微回跌,但成交量能轉趨活絡。

預計大陸房地產調控政策底線:「房子是用來住的,不是用來炒的」不會改變,但會因城施策、因地制宜讓部分城市調整限購限售、放鬆首套房的頭期款比率、認貸條件與房貸利率上浮幅度等政策,房市調控政策已不是非得要全國一致,將給予地方政府根據當地情況略微調整房地產政策。(本文作者為元大投信專戶管理部)

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