各地方政府紛紛表態今年房地產調控目標「三穩」(即穩地價、穩房價、穩預期)政策,要求各地的房地產市場價格既不能夠上漲也不能夠下跌,完全用行政性調整穩定在一個時點上。中國房地產市場調控政策表明已經走向了極致。一個市場的價格可以在政府的調控下不漲也不跌!

2016年政府不僅提出了「只住不炒」中國房地產市場發展的基本原則,之後各地方政府也推出了幾百次的房地產調控政策,但是這些政策開始是把早些時候一線城市瘋狂上漲房價遏制住,隨著各地方政府出台的房地產調控政策越來越多,這種一線城市房價上漲的瘋狂或趨勢則逐漸地蔓延到各地。一線城市,到二線城市、三線城市,最後到四線及以下的城市。這3年,幾乎全國各城鎮的房價都上漲了一遍。

從2016年開始,中國房地產調控政策出台3年了,直到2019年2月,在國內70個大中城市中,二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲12.0%和8.2%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲11.1%和8.3%。也就是說,國內房地產市場調控了3年了,全國大中城市的房價還是在上漲,而且新房上漲幅度在10%以上。

所以,政府提出2019年房地產調控目標「三穩」,就是要穩定在上述的態勢下。而「三穩」的核心則穩房價。因為,只有房價在不斷上漲,房地產市場繁榮才還會繼續,房地產開發商才有意願進入土地市場購買土地,土地市場價格才能穩定,財政收入才不會縮水。

穩房價,或保證房價逐漸上漲,是地方政府托市的王牌。所以,2019年中國房地產市場調控政策普遍趨勢就是如何保證房價逐漸上漲。特別是房地產調控政策完全下放到地方政府手上時,地方政府更是會絞盡腦汁達到這個目標。如果中國的房地產市場價格下跌,房地產泡沫、土地財政、地方政府債務風險、GDP增長等所有的一切問題都會暴露出來。

同時,對於一線城市、二線熱點城市來說,由於房價過高所導致的嚴重問題,政府是希望改變當前的房地產市場發展模式增加保障性住房建設來化解。也就是說,政府一方面要穩住這些城市的房價,不能讓這些城市的房價下跌,同時又得化解中低收入民眾居住困難的問題。所以,對於這些城市來說,保障性住房的發展和住房租賃市場的發展,是其重要任務。

比如,2018年北京幾乎把所有土地都劃給了共有產權房,上海全市將新建和轉化租賃房源20萬套,深圳更是一紙公文將未來60%的土地貢獻給了福利性住房。這樣做當地城市的房價穩定了沒有下跌,大量的保障性住房建設同樣是GDP增長重要一環,通過保障性住房一些居民的居住條件得以改善。

但是,這樣的房價持續上漲好嗎?這不僅會讓已經有30兆元住房按揭貸款居民債務加重,也會全面阻礙中國農村居民城市化的進程,及全面提高城市企業的營運成本、勞動力用工成本,增加中國金融體系的風險。如何平衡這些問題,就得看政府智慧了。(全文見中時電子報)(作者為青島大學經濟學院教授)

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