高雄創造話題功夫果然一流!繼先前大張旗鼓將高雄水果賣進新加坡後,近日又拋出要將高雄1678公頃公設保留地(公保地)大解編,再度引起熱烈討論,姑且不論市場正反兩極的看法,此政策一出,最直接受惠的就是7萬名公保地地主,未來高雄又將多了好幾萬名的「田僑仔」;而上述兩件事,也正呼籲了韓國瑜所說「貨出得去、高雄發大財(私地主果然發財)」。

韓國瑜力拚經濟的決心,不僅讓腦筋動得快的企業紛紛前進高雄投資,高雄的房地產似乎也開始活過來了。從今年前2月建物買賣移轉棟數來看,高雄市年成長一成,在六都當中一枝獨秀,明顯高於六都平均3%的年增率。

在高雄市房市買氣開始增溫之際,市府又宣布一口氣要解編高雄全部的私有公保地,我們可以說韓國瑜非常接地氣、還地於民,不僅解決長年來市政府對公保地「吞不下去,又不吐出來」的民怨;對市政府來說,不僅少了徵收需支出的大筆費用,未來也可增加地價稅、土地增值稅等稅收,若解編土地經重劃,政府還可取得抵費地進行標售,擴充地方政府財源。不過,房產學者可能會認為,公設保留地解編,將衝擊整體都市計畫及國土規劃。

公婆看法各有道理,但不是我們在此要討論的重點,小市民關心的應該是,那麼高雄房地產未來發展究竟如何?就公保地解編影響來看,當地建商認為應是「短多長空」,公保地一旦解編、開發利用後,可帶動週邊生活機能活絡,房價也會有上漲空間,但長期來看,也代表土地供給量大增,在建商大舉推案後,將呈現供過於求,不利房價上漲。

其實,公保地解編只是影響房地產走勢眾多因素之一,若從整體總經大環境來看,高雄市產業結構主要以鋼鐵、石化等大型產業為主,人口大多是受薪階級,雖然是與北市同列為台灣最早的直轄市,但根據2017年家庭收支調查顯示,高雄家庭可支配所得僅是85萬餘元,在六都中倒數第二。

不與雙北市的天龍國相比,以台中地區來看,當地中小企業主創業者眾多,又較早西進大陸發展,房價相較高雄有支撐。以實價登錄統計數據來看,截至去年第三季為止,台中市平均購屋總價為1,075萬元,而高雄市僅為824萬元,也是六都中倒數第二,顯示高雄人購屋能力不如台中。

再者,國際衡量標準房價所得比約3到5倍較為合理,但去年第二季高雄房價所得比,已高達7.94倍,明顯也有偏高跡象,民眾要不吃不喝將近八年才買得起房,顯見高雄在地客目前購屋壓力已相當大,若房價再飆漲,能負擔的在地客將越來越少。

另外,根據內政部資料顯示,2017年底高雄的閒置住宅(低度用電住宅)高達10萬9,826宅,六都中排名第二、去年第二季新建餘屋量也有1萬1,343戶,六都排名第三;更重要的是,根據屋比房屋比價平台資料顯示,目前高雄網路待售住宅有高達4萬2,288間在賣,創近三年新高,房市賣壓其實相當重。

「韓流」所創造出的一連串話題,對當地房地產來說,不僅是本地客、也給外來客帶來無限想像空間,大家都想在高雄發大財,但從產業結構、人均所得及供需三大面向來看,高雄房市未來帶給人們究竟是「美麗」或是「哀愁」,仍有待時間來印證。

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