自2016年實施房地合一課稅新制以來,納稅義務人如於2016年以後出售不動產,應小心不動產取得原因及取得時點,會影響到出售房地利得的所得稅計算及申報方式。

不動產出售利得,如適用舊制的話,僅有房屋出售利得要併入出售年度的下一年度申報綜合所得稅,按所得淨額適用所得稅率計算所得稅;但如果是適用新制,則是土地及房屋兩者的出售利得都要計算所得稅(出售房屋符合自用住宅規定,可享有400萬元扣除額及適用10%稅率),且是要在交易完成後30日內申報,所得稅率則是按持有期間決定適用稅率,不再併入每年5月綜合所得稅一併申報。納稅義務人在申報時不可不慎。

新舊制適用最容易讓納稅義務人搞混的,應該是夫妻間贈與取得的不動產,配偶於出售該受贈取得的不動產時,該如何決定取得成本及新舊制適用。

假設夫在2016年贈與妻房地,妻於以後年度再出售,則妻在計算所得稅時,原則上,應按實際出售收入,減除受贈時成本計算不動產交易所得,但實務上有不少案例,因夫妻互贈房地於出售後,在計算財產交易所得時遇到成本認定的問題,財政部在2017年放寬規定,出售時是以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日並依其原始取得原因來計算成本。

例如先生是向第3人購買房地後贈與給妻子再出售,此時可依照先生原始買入成本來計算財產交易所得。 但若夫是繼承取得的話,繼承取得日是在2016年1月1日以後,且當初被繼承人(如夫的父親),取得房屋、土地時點是在2015年12月31日以前,則此時妻出售該房屋、土地時,可回溯至被繼承人取得時點及成本,按舊制申報計算所得稅。

但這筆房地產如符合自用住宅規定,則在新制之下計算房地交易所得時,因自用住宅有400萬元免稅額,如新制計算結果較舊制有利,此時可選擇房地合一課稅新制規定計算所得。建議,民眾可分別試算新舊制下,所得稅負擔的差異後再選擇適用新舊制。但一旦選擇新制計算房地所得稅時,千萬記得要在房屋交易後30天內申報所得稅,而非於來年5月所得稅申報時才一併申報。

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