信義房屋集團旗下安信建築經理公司(簡稱:安信建經)推出的「全案管理」服務漸獲市場重視,新推出「2019-2021全案管理VIP體驗列車」將帶領危老推動顧問團,先鎖定三重「頂崁工業區」開始巡迴,主打「深耕在地、便利諮詢」,來服務當地想地產活化的工業區地主。安信全案管理團隊今年度已承接3件,預計2020年將累計10件,以每件總銷5至10億計算,至2020年累計承作案量總銷可上看100億。

政府陸續推出工業區立體化方案、危老建築及都更獎勵,傳產工業用地轉型進化是未來發展趨勢。安信建經統計發現,新北市私人開發工業區合計超過50處,評估交通機能、活化效益及舊廠房規模後,以新北市三重、新莊等地增值幅度較大,活化後資產價值最高可提昇為2.5倍。

工業地活化 價值提升為2.5倍

安信建經總經理張峰榮表示,之所以選定從三重出發,「發現這區域企業主改建意願比較高,也比較沒有疑慮(怕改建後租不出去變成蚊子館),整個交通動線、工業區成熟度,加上調查發現三重辦公室出售與出租的需求相對也高出很多」。

安信建經全案管理團隊評估,三重工業區因為有「臨近北市」、「地域廣大」、「交通發展成熟」三大優勢,將會是活化效益最大的區域,由於房價支撐點高,且工業區離交通運輸據點不遠,若改建為商辦,在銷售或出租上都容易受到市場青睞,特別看好「頂崁工業區」、「中正北路工業區」、「三和工業區」。

以「頂崁工業區」工業區為例,占地142公頃,產業以金屬製品製造、機械設備製造為大宗。張峰榮表示,以目前接獲當地的個案為例,陳姓地主經營的汽車零組工廠,土地面積約1500坪,曾考慮每坪以60萬元賣出,全數約9億元,近期委請安信初評,倘若經由全案管理的方式規劃包裝,再透過現行都更或危老的容積獎勵加乘,翻新改建為新廠辦後坪數增加至約7,324坪,以房價每坪33萬元計算,總銷可上看24億元,比單純出售土地的價值提升為250%。

全案管理 打造一條龍服務

若陳姓地主新建物不賣收租,以每坪700元租金計算,預計每月租金收入超過512萬元,而整個頂崁工業區集結超過1500個廠商,傳產舊廠大概就占七成以上,若多以「全案管理」模式自地重建,形成新興商辦生活圈,亦可帶動工業區的商業機能,預估整體最少可增加上千億產值。

張峰榮表示,從一塊土地決定改建到成品,不管是辦公室或是住宅,那都是一個冗長的過程,過程中需要太多專業配合,需要太多協力廠商的合作。安信全案管理的概念就是接受地主委託,滿足資產開發過程中包括稅務規劃、資金統籌、建築設計、營建管理、銷售、物管售服等相關流程服務,打造一條龍服務機制。

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