今年第一季以來,大陸一、二線城市房地產交易升溫,北京、上海、深圳的新房與2手房銷售量較去年明顯增加,價格小幅上升;而二線城市例如杭州、蘇州、南京、武漢等,除房屋交易外,土地拍賣更是火熱。

但小型的三、四、五線城市1、2年前有波投機炒作飆漲行情,價格已嚴重高估,現在交易停滯趨冷,房價還在回落。大陸大、中、小城市因各地房產政策、經濟、收入、消費能力、基礎建設不同,各自處於不同的房地產周期中。

北京、上海房市回暖,但4、5月份銷量比第一季略有所下降,預計一線城市銷售增速的反彈還能持續至第三季。近半年,二線城市土地市場熱度更是明顯回升,土地拍賣現場競爭激烈,數十家房地產開發商積極出價搶地,上百輪競價與溢價率超100%的現象再度出現。

二線城市土地成交激增也帶動全大陸市場的升溫,4月份,大陸300城土地出讓金合計人民幣(下同)3,346億元,與3月相比增加17%,與去年同期比增加24%,4月份二線城市賣地收入占大陸300個城市賣地總收入約近7成。

寬鬆的流動性是房企搶地熱情攀升主因,大陸銀行間市場同業拆借利率穩中有降,大陸貨幣M1增速連續9個季度下降後轉為上升,3月份,全國首套房貸平均利率5.56%,已連降4個月。

去年第四季開始,房產開發商的融資能力漸好轉,今年4月份密集發債,包括中國恒大、融信中國等公布融資計畫接近2,600億元,是去年以來最高峰。且除個別企業外,發債利率成本已較去年10%以上高點降至個位數,現境外融資成本在6%~8%,境內發債則在5%以內,房地產企業資金成本便宜很多,也加速拿地補充土地儲備。

一、二線城市房屋銷售在大陸的比重雖只有約三分之一,但對於上中下游投資、消費與服務的貢獻總金額遠超這比例,一、二線城市相對於三、四、五線城市的相對優勢,在於廣大的二手房市場及居民消費能力更高,當熱度從三、四線城市轉向一、二線城市,對大陸經濟的支撐會更大,特別是在家電、家具、裝修、水泥鋼鐵等相關產業鏈上。

大陸國家發改委在「2019年新型城鎮化建設重點任務」指出:要持續放寬大中城市落戶政策,要求Ⅱ型大城市(常住人口100萬~300萬)全面取消落戶限制,Ⅰ型大城市(常住人口300萬~500萬)全面放開放寬落戶條件。

這將改變長期以來實施的城鎮化發展方向,由普遍發展中小城市轉變為重點發展大城市、特大城市,勢必推動人口更向大、特大城市聚集,小城市人口將持續流出。4月份,有蘇州、杭州、寧波等地推出人才新政,在落戶及住房補貼等方面給予優待,各城市對人才的爭奪、流入與流出,必會影響各地房市發展。

在大陸中央一再重申「房住不炒」政策,預計房地產這波僅是略回暖,一線城市土地供應越來越少,經濟與城市建設皆是最強,雖難以再暴漲,但價格在基本面支撐下將緩步攀升。

房地產開發商要衝規模將以二線城市為主,且二線城市更依賴土地財政,地方政府會有很多台面下的鼓勵措施,例如供應優質地塊、默許放開限價等,刺激開發商拿地,土地價格上漲將再傳導到新房與二手房市場,房價表現會比一線城市為佳,大陸房地產市場升溫也將使相關產業受益,有助支撐經濟。

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