報稅季來臨!今年適逢房地合一新制上路後的第3個報稅年度,在2018年售屋者,須確認售屋所得適用舊制或新制,房屋若在2016年1月1日以前取得,且持有時間超過2年,就適用舊制,則納入綜合所得稅申報財產交易所得,必須在5月報稅時報繳;若適用新制,則是課徵房地合一稅,須在所有權移轉登記次日起30日內申報,而不是在5月報稅季繳,納稅人須留意。

綜合所得稅的各類申報項目中,與不動產購售屋相關大致可分二大類,分別是售屋時的財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額,與購屋時的自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額。

售屋族可掌握「財產交易損失舉證」節稅法!若是出售房屋的實際價格扣除取得成本及移轉費用,算出來的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以按實際發生的價額申報。

所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

購屋族則可掌握「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法。購屋的納稅義務人,若購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息可列舉扣除,但要注意,一定要向金融機構申辦購屋借款的當年度繳納利息單據正本才能認列扣除,私人借貸是無法列報扣除的。其每年扣除額上限為30萬元,但每一申報戶以一屋為限,且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

舉例來說,小明在去年度支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報。(筆者為永慶房屋契約部資深經理)

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