近期房租走高時有所聞,日前有研究機構公布台北市的待租套房兩年來已漲了4%,引起各方關注。相對於薪資停滯,4%的漲幅不可謂不大,尤其初入社會的青年,薪資原已偏低,逾半繳了房租所剩無幾,其壓力之大不言可喻。

然而,內政部於房租大漲的新聞見報之後,立即引述消費者物價指數(CPI)裡的房租指數表示:「100年房租指數為96.36,今年5月為102.6,八年漲幅約6.48%,而近一年全國租金年增率0.88%,也低於消費者物價指數年增率0.94%,顯示租金呈現平穩成長之趨勢。」何以內政部與研究機構的看法有如此大的差異?房租指數具有代表性嗎?值得一探。

消費者物價指數(CPI)是行政院主計總處按月調查的統計,房租雖然只是眾多查價項目之一,但由於權重高達14.6%,在370個查價項目裡名列第一,更有甚者,房租一項之權重足以抵教養娛樂五十項之總和,而外食費權重也不過房租半數爾,這個高權重註定了房租平穩則通膨平穩,房租大漲則通膨上揚,其重要性於此可知。

那麼,我們目前的房租指數是如何編算的?依主計總處編算流程,係於全國選取1,200個樣本戶(只含住宅租金,不含商辦大樓的租金),長期以來固定這1,200個樣本,逐月訪查房租的變化,綜合而得出房租指數,近期為讓指數更準確反映行情,已參採了社會住宅的租金資料。

依據主計總處的房租指數,我國於民國七十年代,十年之間房租大漲23.8%,八十年代也漲了24.6%,晚近至九十年代,十年之間反而下跌1.8%,近八年也只漲了6%。何以至九十年以後房租的走勢如此平穩?這到底是租屋市場供過於求?或是景氣走疲屋主不得不然所致?又或則是這套調查方式如今已難以反映租屋市場行情變化?

我們觀察內政部所編製的住宅價格指數,過去七年(101~107年)大漲了27.4%,反觀主計總處的房租指數在這七年漲幅僅5.0%,這到底是房租與房價走勢背離?又或是房租指數低估了租金行情?政府統計部門自應加以檢視,找出原因而加以改正。我們就長期以來的觀察提出以下三點建議:

第一、調整房租指數的抽樣方法:租屋市場的母體不易掌握,固定1,200個樣本以了解租金變化,雖是不錯的方法,但隨著經濟發展,世代變遷,租屋型態已然改變,如今非僅套房的出租日漸普遍,三坪內的「蟻居房」待租量也快速成長,依業者估計兩年來蟻居房已大幅成長35%,這次傳出房租大漲的正是待租的套房。

當租屋市場的母體已經改變,而我們的抽樣未能與時推移,這些樣本勢將失去代表性,而由這些樣本所估算出來的房租走勢,如何反映租屋市場實況?

第二、提高房租指數的抽樣數量:我們每月公布的失業率抽樣家數達兩萬戶家庭,採重複樣本以兼顧估計的準確度及穩定性,反觀房租指數僅抽樣一千多戶,樣本明顯偏少,這些年六都的都市化區位已有不小的變化,都市中心與郊區的租金漲勢緩急不一,各類租屋型態如雨後春筍,因此有必要增加抽樣數量,以讓樣本覆蓋率更為完整,如此方得以讓房租指數更接近實況。

第三、調和房價與房租的思維:依據我國家庭收支調查,我國逾八成家庭是住自己的房子,自有住宅比率之高在世界名列前茅,由此可知,從總體而言,家庭住宅支出最大宗並非房租,而是房貸,要真實反映消費者所面臨的價格變化,除了房租,也應參採房價、房貸的變化,方能讓物價指數更接地氣。

我們認為,房租在物價指數(CPI)裡動見觀瞻,一漲一跌,一緩一急皆足以左右物價指數而令外界側目,沒有準確的房租指數,便不可能有正確的物價指數,此理甚明,其調查方式自應力求完美。盱衡租屋市場的變化,現行抽樣數量、取樣方式仍有極大改善空間,惟抽樣數量要增加,調查人力及預算也得追加才行,以行政院蘇院長眼光遠大,在明瞭統計重要性之後,自應給予更多的支持才是。

普度大學統計學者墨爾(David S.Moore)曾指出:「資料會變,人會變,事物也會變,而對同一個體多次度量也會量出不同的結果,所以我們從資料所得出的結論也並不是完全確定的。統計學就是要和世上的變異性及不確定性正面交鋒。」旨哉斯言,幾年前也曾有經建會官員自嘲:「盡信數字,不如無數字。」這雖是玩笑話,但多少透露出如今政府統計的困境。我們認為,面對此一挑戰,統計部門應力求精進,以讓統計反映事實,而非因循舊法,當一天和尚撞一天鐘,房租指數的改進,理同如此。

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