有鑑於近二十餘年來台灣房價高漲及購屋租屋不易之情況,在「社會住宅推動聯盟」等相關團體積極推動下,自2010年起,中央及地方政府陸續推出興建社會住宅、青年安心成家等方案。執行迄今,雖已展現具體成效,仍容有值得改善之處,社會住宅政策經緯萬端,本文不揣淺陋,僅針對政府如何幫助年輕人在都會區(尤其是雙北市)買得起房子提出建議。

年輕人為何在都會區(尤其在雙北市)買不起房子?是買不起土地還是買不起建築物?答案很清楚是買不起土地,因建築物每年折舊,價值逐年降低,但相反地,都會區土地供給有限,近年來上漲幅度遠大於薪水調漲幅度。政府如何讓年輕人可以在都會區買得起房子?如果能把土地價格從房地產總價抽離後就可出現新契機。目前中央及地方政府所採取的作法是設定地上權,將公有非公用土地之地上權標售予建商,由建商蓋好房屋後出售予一般購屋人。雖然這類房屋無土地所有權,但由於建商已支付地上權之權利金,勢必將此一成本加計利潤後再轉嫁予購屋人,如果再加上購屋人每年須支付的地租,合計總價將高達在相同地段但擁有土地所有權的房屋價格的七~八成,難怪年輕人興趣及能力皆不足。

如何將土地價格完全與房價分離,答案還是設定地上權,只不過須改為直接設定予購屋人而非建商。其具體作法如下:

1.針對釋出地上權(權利可長達50~70年)以興建「青年住宅」之土地遴選建商興建房屋,得標建商只扮演「代工建造」角色,其報酬僅為興建成本加合理利潤。以雙北市目前一般公寓大樓建築成本加合理利潤估計,一坪15萬元已有餘裕,若每單位為40坪,總價將可壓低在600萬元以內。建商興建完工驗收後,由政府委託資產管理公司按特定程序出售。

2.達一定標準之青年(例如已婚、有小孩、夫妻及雙親皆無自用住宅者等條件)可優先向縣市政府或其委託之機構(例如建經公司、房仲業或資產管理公司)申購,若供不應求,則採抽籤或另按特定規則為之。出售價格以代工興建費用加計委賣服務費為上限,而地上權之權利金則酌收或減免,以減輕年輕人負擔。

3.鼓勵銀行對購屋人提供20~30年房貸,以每戶40坪每坪15萬元為例,銀行最高可貸放約500萬元,購屋人未來20年內,每月平均還本付息約2.5萬元。

4.由於此類住宅價格與一般住宅之房價差距頗大,若允許次級市場自由買賣將造成套利操作,失去政府照顧年輕人之美意,故此類住宅不得在次級市場買賣。如果購屋人在地上權未屆滿之前已無續住之需求時,法令要求各地方政府按原先議定之價格(例如按直線折舊法攤提後之房屋價值)強制收購,再按該價格加計一般服務成本後轉售予其他符合資格條件之申購人,杜絕以往「國宅登記後轉售」之弊端。

本方案成功與否尚賴以下措施配合:

1.目前財政部國有財產局之相關法令已允許辦理分戶設定地上權並可過戶移轉予購屋人,六都及其他縣市之公有非公用土地尚須透過各地方政府修改自治法規配合,否則難以執行此一方案。

2.按目前法規,若地上權設定人(即購屋人)未於一定期間內繳清權利金或欠繳地租達兩年以上者,該地上權將消滅。為減輕年輕人之負擔,各級政府宜讓利予年輕購屋人,地上權權利金及地租不宜過高。

都會區年輕購屋人按本方案雖然只買到「屋殼」而未擁有土地所有權,但可節省龐大購屋經費。年輕購屋人等同以每月2.5萬元的租金向政府承租40坪房屋(租期長達70年),按本方案只需繳交20年的租金即可獲得居住70年之權利;相反地,若是一般租屋族付2.5萬元的月租金在台北市只能租到40坪以內的房子,縱使繳滿20年租金還是沒有免費再續住50年的權利,且在租賃期間還得擔心房東可能屆期收回房屋不再租續。此外,本方案具有「三低」的特點,即低總價(每戶600萬以內)、低自備款(每戶100萬元以內)、低房貸負擔(每月2.5萬元以內),相信推出後將可大受年輕人的歡迎。

詩聖杜甫仕途多舛,顛沛流離多年後,在親友贊助下,終於在成都浣花溪畔蓋了一座茅草屋作為棲身之處,不料唐肅宗上元二年(西元761年)八月某夜狂風颳破茅屋,大雨又傾盆而下。詩人感慨萬千,遂寫下膾炙人口之「茅屋為秋風所破歌」,其中一句「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏」,不僅傳誦千年,更可作為當今各部會及縣市首長之施政重點,解決了年輕人安家問題,施政才有可能「風雨不動安如山」。

#購屋人