三立集團去年11月以26.6億元價格,買下楊梅味全埔心牧場,據了解,該集團將6萬8600坪(26公頃)農牧用地,透過都市計畫變更為「媒體園區」,桃園市政府都市發展局證實,三立確實提出都更申請,內政部已通過第一階段審查,現等三立送細部計畫進市府都委會審查。土地仲介業者表示,埔心牧場緊鄰幼獅工業區,未來如有機會變更為工業地,每坪價格上看20萬元,幾乎飆漲10倍。

埔心牧場位於楊梅都市計畫區內,地目為「農牧用地」,在頂新集團經營味全時,曾在2014年對外宣示將開發為「養生村」,4年後賣給三立。

26公頃申請變更 開創錢途

國民黨立委陳學聖踢爆指出,埔心屬於農牧用地,根本沒有價值,三立高調交易,難免令人質疑將動用關係進行土地變更。且味全原本持有埔心牧場土地,是與國有財產署共同共有,依據《土地法》規定,味全處分埔心牧場土地,國產署得行使優先購買權,由於三立在綠營執政下頗具影響力,國產署也不敢說話。

國有財產署北區分署桃園辦事處表示,埔心牧場的土地分為業者自有、雙方共同持分、純屬國有財產等3塊。出租給業者的部分為共同持分、純屬國有財產,面積為21.27公頃,埔心牧場易主後,雙方也完成換約程序。

緊鄰幼獅工業區 位置極佳

另外《土地法》雖有規定,共同持分得優先承購,但依照《國私共有土地處理原則》第5點規定,除國有持分已有使用計畫者外,不予主張優先承購,因沒有編列相關預算,此案並不主張優先承購權。

土地仲介業者表示,埔心牧場鄰近幼獅工業區,附近又有幼獅交流道,加上土地面積大,是非常稀有的好位置,若就農牧用地而言,每坪約落在2.5萬元至3萬元間,若是正門口面臨梅獅路,每坪則來到3萬至3.5萬元。

若變工業地 每坪將漲10倍

業者說,2014年桃園市長鄭文燦上任後,積極推動桃園的招商工作,桃園的土地開發如火如荼展開,以楊梅埔心為例,埔心牧場東側及仁美國中北側旁的「電信專用區」,桃園市政府目前規畫與中華電信、國有財產署合作,推動「楊梅幼獅智慧物流園區計畫」,以當地工業用地而言,未來絕對會有更加龐大的開發需求,而埔心牧場就在此園區的正前方,更有開發利用價值。

然而,農牧用地要變更成其他地目並不容易,若要變更成為工業地,需要有完善的規畫加上汙水設備等配套,還有地方回饋金等問題。業者說,但若能變更為工業地,每坪價格上看20萬元。

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