房屋交易糾紛中,關於屋況瑕疵糾紛的比例一直居高不下,其實依據現行法規,只要屋況瑕疵是在交屋以前就存在的,不論有沒有被發現,屋主都必須負責。不過許多瑕疵爭議中,買方卻不能順利求償,關鍵就在於沒有馬上詳細檢查屋況。

法律上,屋主對於房屋的責任稱為「瑕疵擔保責任」,這種擔保責任相當嚴格,時間最長高達五年,不論屋主是否知道有瑕疵,或是屋主對於瑕疵發生的原因有沒有責任,屋主都必須負責。比如說,買方交屋之後發現房子是海砂屋,屋主不能說原先不知道是海砂屋,或推說是建商責任等理由去主張免責。

賣方雖要負起瑕疵擔保責任,但是在實務上,很多買方在屋況瑕疵爭議中,並不能順利求償,通常都因一個關鍵,即是買方常在交屋後,並未立即詳細的把房屋檢查一遍,等拖了一段時間以後才發現屋況,在法律上可能就會「失權」。

《民法》第356條規定,買方對於房屋有無瑕疵,有「盡速檢查通知義務」,否則時間拖久了,對於瑕疵是否該由賣方負責,就難以認定。買方一旦違反「盡速檢查通知義務」,在法律上就「視為承認其所受領之物」,也就是視同買方對於屋況沒有爭執,日後就不能再要求行使瑕疵擔保的權利。

而「盡速檢查通知義務」從何時開始計算呢?《民法》規定的用語是「從速檢查其所受領之物」,在房地產交易上,就是以「點交」作為起算點。對於「盡速檢查」,法律並無明文規定,但因不動產的檢查較為繁瑣,所以交屋後一個月內,應該都可視為已盡從速檢查義務。

若是屬於不能用一般目視方法就發現的瑕疵,例如凶宅、海砂屋、輻射屋等等,日後發現時,還是要立即通知賣方,如果有怠於為通知者,法律上一樣也視為承認其所受領之物,不能夠再向屋主求償。

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