日前立法院通過修正《平均地權條例》,其中對於眾所矚目的不動產實價登錄相關條文,只做了極小幅度的修正,讓學術界及關心此議題的人士大失所望。

原本2012年馬英九總統任內首次推動不動產實價登錄制度,要求不動產交易時,必須依實際交易價格登錄,稱為「實價登錄1.0版」。而當時相關法規中仍有一些未竟之事,其中最重要的就是實價登錄時只記載住宅所處的地段,而沒有登記實際的地址,因此住宅的訊息其實並沒有完全的透明。另外一個重要的問題是,對於預售屋交易也沒有要求登記,而因為預售屋價格經常是不動產市場的領先指標,因此缺乏此一紀錄,也無法讓不動產市場交易透明化。

而在這一次相關條例修正的過程中,大家非常關心政府如何處理上述兩個問題的相關修正,結果政府不但沒有做任何的處理,反而把原本要求地政士要負責實價登錄的責任拿掉,改由買賣雙方來登記。問題是,一般國人一輩子買賣不動產可能也只有少數幾次,他們怎麼知道該要登記?而地政士才是專業人士,由他們來負責登記才是理所當然的。沒想到這次修法卻把他們的責任拿掉,讓人們擔心未來不動產登記是否可能會更不正確,所以有人稱這次修改之後的版本比以前更差,故稱之為「實價登錄0.5版」。

一般來說,不動產市場交易時最大的問題,就是訊息不對稱。因為大多數買房子的人一生可能買不到2或3戶,因此對於合理的住宅價格通常不容易掌握。相反地,賣屋的人,尤其是銷售預售屋的建商,對於住宅市場上的訊息通常是遠比買方多很多,因此後者很容易利用訊息上的優勢去剝削買方。比方說,最近國內不動產市場的情況不好,買方在購買房屋時,常常會有議價空間。問題是,這個議價空間是多少?10%、20%或30%?有經驗的買方或是與賣方關係好的買方通常可以取得較好的價格,但是第1次買房的人,可能就會支付全額價格。試想,台北市的房價這麼高,差個10%或20%會差多少?為什麼不同的人對於相同的產品,要支付如此巨額的價差?這就是所謂的失場失靈。

如果購買的是預售屋,情況可能更慘,因為買方是在沒有看到任何實際房屋的情況下購買的。而且,通常是看到建商推出的樣品屋長得很漂亮,於是決定購買,但是等到看到實品屋的時候,才發現和自已的想像相去甚遠。在消保會的交易糾紛案例中,預售屋的爭議案件通常都是最多的,主要也就是因為訊息不充分所造成。

或許有些人擔心,住宅門牌全都露會有個資洩露的問題,其實只要把住戶的訊息與住宅的訊息分離,就不會產生個人資料洩露的問題。在美國,所有的不動產交易價格都是公開的資料,任何一個人只要上網把某一個地址打上去,就可以看到該棟住宅過去所有的交易紀錄。也就是因為這些交易紀錄都是公開的,因此買賣雙方在進行交易時,對於買價和賣價之間的差異就不會太大,此住宅交易也比較容易完成。這是一個健全的住宅市場所需具備的最基本條件。

可能也有人擔心說,住宅實際價格登錄之後,未來課稅就會增加。其實這也是多慮,因為如果實際交易價格高於公告地價或公告現值而產生過高的房屋稅時,只要調整稅率即可。也就是說,不動產相關稅金的多少應該是由不動產稅率來決定,而不應該由房價認定的不同來決定。

不動產實價登錄的另外一個重要政策目的是,如果所有的不動產都是實價登錄,包括預售屋,如此一來政府相關部門就可以即時地取得不動產市場上的景氣狀況,因此相關部門就可以迅速提出因應政策,這對於穩定不動產市場當然會比較好。

總而言之,實價登錄是健全不動產市場重要的一步,幾年前推出不動產實價登錄時,有了一個開始,經過多年的實施,現在應該要有更為完善的立法才對,沒想到現在政府修正的法律內容不但無法改善市場失靈的狀況,甚至讓此一制度更為倒退,我們稱之「政府失靈」也不為過。這對於一個自稱維護「住宅正義」的政府而言,實在是非常諷刺!(作者為國立政治大學經濟系教授)

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