陳德銓從金融業、房屋仲介,到現在做土地代書。20多年來,宏烽地政士事務所的招牌越打越扎實。他笑說:「一般地政士(代書)會做的,我都不做,我選擇做別人不會做的。」於是,他主打服務項目是祭祀公業、地籍清理以及疑難土地的辦理,目前以台灣光復前後時期的土地為大宗。

日據時期留下的土地中,有權屬不明或繼承問題的,在一般台灣舊習慣大致可以分成三大項:寺廟、祭祀公業、神明會。寺廟的清理大致已完成,目前比較麻煩的是寺廟是否符合建築法規的規定。祭祀公業通常是同姓宗族間為了慎終追遠,感念先祖渡海來台而設立,通常以所生男丁有派下權。

而神明會則類似兄弟會,不同姓氏地結合共同出資買地,並把土地登記在神明的名下,以神明聖誕時擲茭選任爐主維繫感情,通常這些會員的長男才有權繼承。神明會大概是最困難辦理的,尤其要檢附原始出資證明,導致辦理案件困難,建議改以宗教法人方式處理。

其實,這類「權屬不明」的案件市場很大,但競爭者少,原因在於多數的代書不會做。他表示,曾有某知名房仲業的代書想來宏烽求職,結果發現對方除了電子土地謄本外,對於「台帳」、「日據時期謄本」或是「土地關係人憑證申報書」等,不是沒聽過,不然就是不會調閱或看不懂內容。他這才知道,外面有很多代書,除了簽約之外,其實什麼都不會。

回想過去考取地政士、不動產經紀人,辛苦地讀了很多書,後來配合政府政策,開始接觸祭祀公業與地籍清理的案子,他花了數年的時間挨家挨戶拜訪客戶,多看多聽多學,才慢慢成為這個領域的專家。而外面連鎖房仲業的代書,缺乏土地實務經驗,只會法條式的房地簽約,卻忘了很多時候實務加理論操作更重要。

日據時期的土地,通常以戶籍上所載地番町號結合土地的番地、番戶來辦理,代書需要了解土地段名代碼,對照現今的位置。另外,他也透露,在調土地台帳謄本時,除了縱向時間軸的資料外,也需要多蒐集橫向的資料作輔助,才可以還原土地權屬的原貌。

其實,他做過的「白工」也不少。曾經經手樂生療養院的所有土地,處理了快三年,卻一毛也沒拿到,他把這個當成「服務社會」。他也遇過因地主不願賣土地,積欠代書費七年的案件、或是辦好了又後悔付款等,但他樂觀地想,「這個公業或業主的祖先,看到我做了這麼多,應該會保佑我吧!」

對他來說,土地是良心事業,有困難的來諮詢是不會收費的,所以經常吸收不少謄本費用與雜支,該簽的約不會少簽,該拿的會用力拿,不會客氣的;困難的會盡量幫忙,辦好每一個案件對他來說才是重點,這些過程能帶給他的知識跟經驗,才是無價的。

他心中一直有個計畫,就是把這些年來土地代書經手過的案例,整理成一本書,因為市面上的課本教的都是法條式的,而陳德銓要做的是「教戰手冊」,往實務面的方向去傳遞相關知識。他想告訴現今的代書,應該把這個職業當成服務業,主動出擊,而不是坐在家裡等案件上門。

他希望,想當代書的人要有覺悟,因為要學的東西很多,容易雜而不精,千萬不要像個只會簽約的機器人,而是要努力地研究土地、精進實務,才能讓代書走向專業,建立難以被人取代的價值。

達人小檔案

學歷:淡水工商管理專科學校銀行管理科

經歷:第一信用合作社(瑞興銀行)、中國信託銀行、閎展不動產開發有限公司

專技普考:地政士、不動產經紀人

興趣:看書、看電影、喝咖啡、珠寶玉石蒐藏

達人座右銘

常將有日思無日,莫待無時思有時

#土地 #案件